Евгений Рыбак 2000 предлагает Вам запомнить сайт «Новости недвижимости, СДАТЬ-СНЯТЬ, КУПИТЬ-ПРОДАТЬ, ЦИАН»
Вы хотите запомнить сайт «Новости недвижимости, СДАТЬ-СНЯТЬ, КУПИТЬ-ПРОДАТЬ, ЦИАН»?
Да Нет
×
Прогноз погоды

«Сдать-Снять, Купить-Продать»

Прямыми запретами власть ничего не добьется

развернуть
Александр Смирнов
17.11.2017
Прямыми запретами власть ничего не добьется
Источник фотографии

Сможет ли строительный рынок быстро отказаться от долевки, так ли страшен переход на новые правила игры и какие шаги по снижению рисков может предпринять застройщик? Об этом рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

– На самом высоком федеральном уровне принято решение перейти за три года с долевки на проектное финансирование. Для застройщиков теперь неактуально подстраиваться под новые требования 218-ФЗ?

– Я так не думаю. Ведь нет ничего более постоянного, чем регулярные изменения законодательства в нашей стране. Поэтому каждый раз мы будем видеть все новые и новые сроки. В целом посыл авторов 218-ФЗ понятен: снизить градус социальной напряженности на строительном рынке. Но предложить при этом эффективный рыночный механизм, чтобы он заработал в долевом строительстве, не получилось. Соответственно, все вернулось на круги своя – пока решать проблему будут административным путем.

Но мне кажется, что заявленные три года – это срок абстрактный. Поставить строительный рынок на рельсы проектного финансирования можно только в ситуации, когда эти деньги в стране есть. Абсолютно верно заявил глава Минстроя Михаил Мень: пусть сначала банковская система ответит, за какой срок и по какой цене денег она сможет заместить 3,5 трлн руб., которые инвестировали в рынок дольщики.

– Есть вероятность, что новые жесткие нормы 218-ФЗ могут смягчить…

– В этом отношении я – пессимист. Хотя всем очевидно, что за полтора оставшихся месяца никто перестроиться не успеет. Мне кажется, вся тема с дольщиками – популизм, связанный с темой предстоящих выборов. Это попытка снизить накал протестных настроений граждан, продемонстрировать, что власти начали активно заниматься данной проблемой. В этой связи характерны, к примеру, последние предложения властей Ленобласти по новой корректировке 214-ФЗ – давайте ликвидировать застройщика, если он на год нарушил сроки строительства. Это все от неумения управлять рыночными механизмами – проще действовать административно.

– Еще одну переделку 214-ФЗ выдержит или ему уже все равно?

– Полагаю, достаточно просмотреть статистику утвержденных Госдумой региональных законодательных инициатив – она практически нулевая. Полагаю, что и перспективы принятия новых предложений властей Ленобласти сейчас крайне низкие.

– Сколько, по вашему мнению, потребуется времени, чтобы обеспечить реальный переход на проектное финансирование? И каким будет рынок летом следующего года?

– С моей точки зрения, никаких революций здесь быть не должно. Постепенный переход в экономике – это период в семь-десять лет, иначе строительный рынок можно попросту разрушить.

Дальнейшая ситуация прогнозируется просто. Мы увидим массовое получение разрешений на строительство многоквартирных домов до 1 июля 2018 года, то есть до момента вступления в силу новых правил. А после будет долгое затишье по выдаче новых разрешений: их будет экономически невыгодно получать. Пауза продлится до тех пор, пока все будут завершать старые проекты.

– А как с крупными проектами? В их отношении законодатель вроде бы готов идти на уступки: Минстрой пообещал скорректировать 218-ФЗ и ввести правило «один проект КОТ – одно разрешение»...

– Идея «один дом – одно разрешение» ущербна во многом. С одной стороны, мы сознательно дробим холдинги на отдельные компании, а с другой – говорим, что обеспечить экономическую стабильность и обеспечить интересы граждан могут только крупные компании. Одно разрешение на проект КОТ решит проблемы крупных игроков: они хотя бы смогут оставить бизнес консолидированным и тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры вне пределов одного участка. Но пока непонятно, о чем идет речь. Если о комплексном освоении территории в нормативной терминологии, а не о квартальной застройке, то классических проектов КОТ по стране реализуется мизерное количество, это не массовая тенденция на рынке.

– Оценки участников рынка пока звучат чуть ли не апокалиптически: новые требования делают невозможной работу крупных компаний, с другой стороны – приводят к уходу с рынка средних и мелких игроков. Приспособиться к новым правилам долевки реально?

– Пессимистичные оценки звучат всегда – это стандартная реакция бизнеса на ужесточение условий его ведения. Но в большей степени это эмоции. Когда мы начинаем анализировать все новые требования, то получаем ответ – работать можно. Правда, уже в условиях увеличения себестоимости работ и снижения прибыли. Кроме того, возрастает цена ошибки. Условно говоря, если у вас 10-15% доходности, то промахнуться в расчетах вы уже не можете себе позволить, иначе уйдете в минус. Это означает лишь одно: выжить в новых условиях смогут только профессионалы. К тому же в быстро меняющихся условиях, когда разработка и реализация проекта составляют четыре года, а к концу этого срока можно оказаться в новой законодательной реальности.

– Новый закон связал строителей по рукам и ногам разного рода финансовыми ограничениями на использование средств дольщиков. Есть юридические возможности снизить эту нагрузку?

– Различные схемы структурирования бизнеса в новых условиях существуют. Например, поступающие от дольщиков средства можно выводить в генподрядную организацию либо в подконтрольную компанию, которая будет собственником земельного участка, а сам застройщик выступит в качестве арендатора. Соответственно, когда не хватает оборотных средств, арендатор может авансировать собственнику плату за земельный участок. Причем в любых размерах – ограничения по объемам авансирования новый закон установил только для подряда, арендных платежей это не касается.

– Есть также ограничения по административным расходам. Но, к примеру, затраты застройщика на рекламу на столичных рынках уже могут не укладываться в установленный законодателем 10-процентный лимит...

– Юридические возможности «поиграть» и так или иначе преодолеть эти ограничения имеются. Затраты на тот же маркетинг можно увести на технического заказчика. Другое дело, что, используя эти схемы, по факту застройщик начинает выступать неким недобросовестным лицом: государство, по сути, вынуждает его выводить деньги из компании туда, где их можно будет свободно тратить на проект. Признаем честно: застройщик будет это делать. Финансировать свой проект, к примеру, под угрозой двойного налогообложения ему неинтересно.

– Вы уже проводили семинары для застройщиков, где разъясняли все хитросплетения 218-ФЗ. Какова в целом реакция участников рынка: они осознали всю серьезность ситуации и готовы к перестройке бизнеса?

– Готовых моделей никто еще толком не разрабатывал. В этом есть смысл: нельзя подготовить структуру под меняющиеся условия, если ты до конца не знаешь, какими они будут. Как всегда, рынок разделился. Есть крупные компании со стратегическими планами развития, которые внимательно анализируют эти вопросы. А есть те, кто исходит из полученного разрешения на строительство: мы закончим проект через год-два, тогда и будем разбираться, что происходит.

Некоторые вещи, позволяющие структурировать бизнес под новые условия, уже очевидны. К примеру, понятно, что в ситуации нормы «один застройщик – один дом» новый проект лучше реализовывать путем создания проектной компании. Даже если потом сам строить на этом участке не будешь. Мы сейчас достаточно активно проводим сделки по приобретению таких компаний для наших клиентов. Речь идет о покупке готового проекта с полученным разрешением на строительство и с возможностью выйти на стройку завтра.

– У застройщиков остаются и альтернативные механизмы привлечения средств граждан – участие в ЖСК, например…

– Регулирование ЖСК сейчас составляет буквально две статьи Жилищного кодекса. В свое время требование «один ЖСК – один дом» и наличие участка в собственности как раз и подрезали крылья застройщикам: они ушли от этой схемы. Теперь получается, что у ЖСК меньше ограничений и контроля. При введении нормы «одно разрешение – один дом» схема снова становится интересной. Плюс там нет пени за просрочку при задержке сроков сдачи.

Но с точки зрения защиты интересов дольщиков эта схема хуже в разы. Поэтому законодатель уже обещает ужесточить ответственность и залатать все возможные дыры.

– Есть еще один выход для застройщиков – у нас бурными темпами развивается сегмент апартаментов. Эта ниша начнет еще быстрее заполняться?

– Да, рынок сейчас не очень различает жилье и апартаменты, предназначенные для длительного проживания (не сервисные). При этом разница в стоимости у них несущественная, хотя раньше был разрыв в 20%. Я полагаю, что количество проектов апартаментов различных видов будет только расти. Это связано и с ограничениями в ПЗЗ: во многих зонах нельзя строить жилье. При этом апарт-отелей полноценного, сервисного формата, который, в отличие от Москвы, у нас еще пытаются блюсти, становится все меньше. Застройщики чаще начинают «лепить» псевдожилье, и оно уже делается массовым.

– В ПЗЗ есть требование распространять на апартаменты жилищные нормативы обеспечения социалкой в том случае, если свыше 10% квартир имеют кухонные зоны. Попытка нагрузить застройщиков социалкой удалась?

– Такая норма в ПЗЗ появилась недавно, и ее еще никто не оспорил. Но дальше возник вопрос, как ее контролировать, как определять разницу между кухней и прочими нежилыми помещениями. Я разговаривал со многими проектировщиками и застройщиками, они говорят: в случае чего кухонные зоны будут обеспечиваться всем необходимым, но их просто не будут указывать в проекте.

При этом полноценным апарт-отелям социалка не нужна, это очевидно. Но как четко провести разделение по праву, честно говоря, пока не знаю. Можно лишь установить прямой запрет. Например, у госоргана появится право отзывать разрешение на строительство, если в ходе него обнаружится несоответствие проекту.

– Опять запреты?

– Ну, это ведь своего рода конкуренция идей: одни придумывают запреты, другие – как их обойти. Так будет, пока власть не поймет, что прямыми запретами ничего не добиться: нужно предлагать рыночные механизмы, экономически интересные всем. Иначе у юристов работы будет всегда невпроворот. Станем читать законы и говорить: здесь дыра, там дыра – через какую на этот раз полезем...


Источник →

Опубликовано 18.11.2017 в 21:30
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0

Комментарии

Показать предыдущие комментарии (показано %s из %s)
Евгений Рыбак 2000
Евгений Рыбак 2000 18 ноября 17, в 21:31 , Текст скрыт развернуть
0
Показать новые комментарии
Показаны все комментарии: 1
Комментарии Facebook
Яндекс.Метрика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать
  • Объявления и новые темы разрешено делать Всем!
Новые темы
Что делать, если документы на квартиру потерялись?

Что делать, если документы на квартиру потерялись?

Источник: GiperNN 12.02.2019 Источник фотографии Представьте ситуацию: все подготовительные работы по продаже квартиры уже завершены, но собственник в п

12 фев, 23:12
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Изменены правила уплаты налога с аренды жилья: разъяснение ФНС

Изменены правила уплаты налога с аренды жилья: разъяснение ФНС

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости 12.02.2019 Источник фотографии Всем прекрасно известно, что доходы, полученные гражданином при сдаче жил

12 фев, 23:11
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Что изменилось в налогообложении недвижимости

Что изменилось в налогообложении недвижимости

Юлия Кривошапко Источник: Российская газета 01.02.2019 В наступившем году вступил в силу новый порядок применения кадастровой стоимости для налогооблож

2 фев, 02:52
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Дача стала жилым домом. Зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую

Дача стала жилым домом. Зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую

Ольга Игнатова Источник: Российская газета 29.01.2019 Источник фотографии С начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенны

29 янв, 00:39
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
В России предложили отменить льготы для владельцев электроплит

В России предложили отменить льготы для владельцев электроплит

Вера Лунькова Источник: РБК-Недвижимость 25.01.2019 Источник фотографии Льготные тарифы для владельцев электрических плит и сельского населения могут

26 янв, 02:11
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Максим Артемьев Источник: Forbes.ru 25.01.2019 Источник фотографии Спустя 25 лет недостатки жилищной приватизации становятся все более и более заметны

26 янв, 02:08
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Угол в подарок. Верховный суд разъяснил, как решить жилищный вопрос двум владельцам однокомнатной квартиры

Угол в подарок. Верховный суд разъяснил, как решить жилищный вопрос двум владельцам однокомнатной квартиры

Наталья Козлова Источник: Российская газета 17.01.2019 Источник фотографии Очень непростую житейскую ситуацию разобрал Верховный суд. Он проверил, как

17 янв, 01:07
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Правда ли, что государство даёт молодым семьям деньги на покупку жилья?

Правда ли, что государство даёт молодым семьям деньги на покупку жилья?

Мария Волуйская Источник: Аргументы и Факты 17.01.2019 Источник фотографии Да, это так. С 2011 года в России действует федеральная программа «Молодая

17 янв, 01:06
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новые льготы: какую помощь готовит государство ипотечникам с детьми

Новые льготы: какую помощь готовит государство ипотечникам с детьми

Мария Мягкова Источник: РБК-Недвижимость 17.01.2019 Источник фотографии Правительство РФ согласовало новые меры помощи семьям с детьми по выплате ипот

17 янв, 01:04
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Крошка моя. Почему квартиры россиян станут меньше, но все равно подорожают

Крошка моя. Почему квартиры россиян станут меньше, но все равно подорожают

Источник: Лента 17.01.2019 Источник фотографии Переход застройщиков на новые правила работы с неизбежностью приведет к росту цен на жилье, уверены игрок

17 янв, 01:03
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать

 темы с новыми комментариями 

Что нельзя указывать в догов…

Что нельзя указывать в договоре, покупая жилье за маткапитал

19 апр 18, 01:50
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Квартира в рассрочку: что пр…

Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям. Сроки, проценты, условия, подводные камни

24 мар 18, 22:20
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Продам участок 3 км. от Москвы

Продам участок 3 км. от Москвы

14 фев 18, 13:27
0 2
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Путин предложил освободить п…

Путин предложил освободить пенсионеров от уплаты налога за "шесть соток"

15 дек 17, 14:13
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Строительный бум. Чем это гр…

Строительный бум. Чем это грозит застройщикам и новоселам?

21 ноя 17, 11:43
-1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Прямыми запретами власть нич…

Прямыми запретами власть ничего не добьется

18 ноя 17, 21:30
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Прощай, офис: плюсы и минусы…

Прощай, офис: плюсы и минусы работы на фрилансе

3 сен 17, 20:49
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Какие гарантии получат жител…

Какие гарантии получат жители московских хрущевок, идущих под снос?

24 май 17, 00:29
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Право на материнский капитал…

Право на материнский капитал имеют семьи....

14 май 17, 00:48
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Перевести апартаменты в жиль…

Перевести апартаменты в жилье законодательно невозможно

20 апр 17, 16:47
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Почему владельцы недвижимост…

Почему владельцы недвижимости все чаще встречаются в суде

17 мар 17, 00:48
+1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Блиц-опрос: Какие последстви…

Блиц-опрос: Какие последствия может повлечь реформа госрегистрации собственности на недвижимость

18 фев 17, 03:17
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Как сэкономить на покупке жилья

Как сэкономить на покупке жилья

3 авг 16, 01:39
0 2
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новый налог обрушит цены на …

Новый налог обрушит цены на недвижимость

27 сен 16, 08:44
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новый закон о дачном хозяйст…

Новый закон о дачном хозяйстве грозит дачникам разорением

6 сен 16, 06:19
-1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Правительство пересматривает…

Правительство пересматривает жилищный вопрос. Застройщиков заставят делать жилье с комфортной городской средой

29 авг 16, 22:42
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
6 причин, почему в России ни…

6 причин, почему в России никогда не отменят приватизацию жилья

23 авг 16, 17:00
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0