Затраты при покупке недвижимости

Необходимые расходы при покупке квартиры

Как подсчитать, во сколько реально вам обойдется покупка квартиры? Как точно просчитать совокупные расходы, включая стоимость квартиры и затраты на совершение сделки? Какие еще дополнительные расходы могут возникнуть?

Из-за недостаточного внимания к вопросам оформления, многие сделки пролетели. Почему? Уже в процессе покупки часто выясняется, что имеющихся денег недостаточно. Оказывается, что реальная стоимость более высокая, откуда-то появились дополнительные расходы, о которых ничего не было известно при первоначальном рассмотрении. Иногда это приводит к расторжению сделки, или люди вынуждены в авральном темпе искать деньги.

В какую сумму вам обойдется покупка квартиры? На первый взгляд, это стоимость самой квартиры. Но это поверхностное суждение. Если у вас есть деньги в запасе, вы можете принять его за основу. Но нельзя забывать, что обязательно появятся дополнительные расходы в процессе покупки.

Отсюда следует, что нужно готовить сделку более тщательно и учитывать не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительные расходы. Можно перечислить следующие расходы:

- на оплату стоимости самой квартиры или дома. Многие потенциальные покупатели здесь часто ошибаются. Ведь изначально стоимость квартиры потенциальный покупатель определяет по объявлениям в журналах и Интернете. Здесь часто можно ошибиться. Допустим, человек выставляет свою квартиру на продажу, а взамен приобретает другую.  Свою квартиру он оценивает по максимуму, а приобретаемую квартиру оценивает по самым дешевым ценам.  Естественно, при совершении сделки денег окажется недостаточно.

Еще более сложная ситуация возникает при определении цены строительства, или покупки дома. Во сколько обойдется строительство?  Если вы думаете, что узнаете точную стоимость из смет, которые предоставляют вам строительные организации, то ошибаетесь, и, как правило, в сторону увеличения.

Ведь цены на материалы растут, появляются новые технологии. Нужно как можно глубже проникнуть в суть вопроса, посоветоваться со специалистами. Вернемся к квартире вашей мечты. Во сколько она вам обойдется?  В прайс-листе смело отсекайте крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые квартиры. Обычно самые высокие цены на квартиры назначают люди, не разбирающиеся в рыночных законах, либо это объекты с дорогим ремонтом, а может просто устаревшее объявление, поскольку Агентства недвижимости редко прозванивают свои базы.

Что касается самых дешевых квартир, то их практически нет на рынке. Обычно квартиры по нереально дешевым ценам рекламирует Агентство недвижимости  с целью привлечения клиента, а когда он появляется, его начинают раскручивать на покупку более дорогой собственности. Для дешевых приманок даже есть название «Утки». Если такая квартира есть в реальности, то Агентство выкупает ее само. Иногда низкая цена на квартиру связана с очень высокими юридическими рисками, то есть по квартире предстоит судебное разбирательство.

Когда ситуация на рынке недвижимости находится на спаде, появляется возможность покупки квартиры дешевле средней рыночной стоимости. Для этого нужно иметь при себе наличные деньги в нужный момент. В случае обменного варианта, либо покупки по ипотеке, а также если вариант требует согласований или ожидания, то вам не удастся купить квартиру дешевле рыночной цены. Таким образом, условиями выгодной покупки квартиры является самостоятельный поиск варианта,  лучше на падающем рынке и за наличные деньги, а не по обмену.

Резюмируем: при определении стоимости квартиры нужно исключить из рассмотрения крайние предложения. Затем из оставшегося списка на падающем рынке выбирайте стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, а на растущем - выбирайте квартиры по цене, приближающейся к верхнему пределу. Это и будет наиболее реальная цена. В идеале нужно подобрать несколько вариантов и поторговаться.

- еще одна статья расходов при покупке квартиры – это оплата услуг  Агентства недвижимости. Стоимость их составляет 3-6 % от цены квартиры. Определяя общую стоимость сделки, приплюсовывайте верхний предел, то есть 6 % от стоимости квартиры, или 4 % при обмене через одно Агентство недвижимости. Возможно у вас в городе расценки другие, но все равно нужно придерживаться верхней границы. Такие рассуждения опираются на опыт. Когда вы интересуетесь в Агентстве  недвижимости их тарифами, то вам называют цифры 3-4 %,  либо говорят, что «все определяется индивидуально и т.д.». Когда дело доходит до оформления сделки, то называют уже цифру 6 % и не меньше. Найдут сто причин для объяснения, вроде того, что работают через другое Агентство и т.д. Возможно, в вашей местности услуги агентства уже включены в цену, тогда другое дело.

Иногда Агентство недвижимости берет деньги с клиента за составление договора, то есть дополнительно к Агентскому вознаграждению с вас запрашивают еще несколько тысяч рублей. Этот момент требует уточнения. В случае если вам понадобится  «ускорить сделку»,  то понадобится заплатить дополнительные деньги. Стандартная сделка регистрируется в течение месяца. Если вам это неудобно, то узнавайте сразу и включайте в бюджет сделки дополнительный платеж.  Предстоит также оплатить госпошлину за регистрацию сделки, но размер ее небольшой, обычно около тысячи рублей для покупателя, но это также нужно учесть.

- еще одна статья расхода – услуги банка, если покупка совершается с привлечением ипотечного кредита. Дополнительно к ежемесячным ипотечным платежам нужно заплатить банку за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо определенный процент от стоимости квартиры. Иногда могут потребовать заплатить за рассмотрение кредитного решения. Все это нужно учесть в бюджете сделки.

Банки обязательно требуют страхования объекта недвижимости и здоровья покупателя перед сделкой. Это также немалая сумма. Постарайтесь точнее узнать сумму платежа и приплюсуйте его к общим расходам.

Если оформление ипотечного кредита осуществляет за вас ипотечный брокер, который не работает в Агентстве недвижимости, то его услуги должны оплачиваться отдельно.

- в случае совершения обмена, то есть продажи своей квартиры и покупки новой, вам придется, скорее всего, оплатить услуги БТИ, приватизации, узаконивания перепланировки, согласования в Опеке и т.д., уточните, если необходимо. Если у вас имеется задолженность по оплате коммунальных расходов, то плюсуются затраты на их погашение. Сюда может добавиться вызов представителя Энергосбыта для сверки показаний электросчетчика и т.д.

- если вы не можете самостоятельно заниматься покупкой, либо имеются другие собственники, то может потребоваться оформление нотариально заверенной доверенности на сбор документов или совершение сделки, на какого-либо человека или фирму, которые будут заниматься оформлением документов.

Если собственник квартиры состоит в браке, то нужно оформить нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, а если обмен, то нотариальное согласие на продажу квартиры, что также потребует расходов.

- если вы приобретаете квартиру в крупном городе, где цены на недвижимость высокие, то обратите внимание на необходимые налоговые платежи. Эти платежи возникают не во всех сделках, но если появляются, то обычно это крупные, неожиданно возникающие платежи. Обычно вопросы налогообложения возникают в таких случаях, как:

- вы совершили покупку квартиры, получили в наследство, либо приватизировали ее менее 3-х лет назад, и хотите продать, обменяв на другую.

- если вы приобретаете квартиру, купленную (или полученную) менее 3-х лет назад. В этом случае налоги должны уплачивать не вы, а Продавец. Вы думаете, что это его проблемы. Однако это касается и вас. Вам могут предложить указать в договоре явно заниженную цену сделки, чтобы снизить налог для продавца. Это довольно опасно, банк тоже на это не пойдет. Могут предложить оплатить налог вам, а это значительная сумма. Так что при  выборе варианта сделки с квартирой, купленной менее 3-х лет назад, стоимость которой больше 1 млн. руб., сразу поднимите вопрос о налогах, а лучше всего найдите другой вариант.

-если вы получили квартиру в наследство, или вам ее подарили, но вы не являетесь близким родственником наследодателя или дарителя, то налог на имущество будет высоким.

- если вы покупаете большую квартиру в элитном доме. То вам нужно подготовиться к высокому налогу на имущество и большим коммунальным платежам, которые будут непропорционально высокими. Если вы приобретаете квартиру площадь, которой в пять раз больше вашей, то налоги и коммунальные платежи могут быть в 25 раз больше.

- вам полагается небольшой подарок от государства – имущественный вычет при покупке квартиры. Вам предоставляется освобождение от подоходного налога, но только один раз за всю жизнь. Здесь важно спланировать, на кого и как оформлять недвижимость, чтобы воспользоваться этим имущественным вычетом. Как правило, это сумма до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (при ипотеке).

Конечно, в налогах можно разобраться самостоятельно, но лучше не рисковать и обратиться к специалисту. Это обойдется вам где-то в тысячу рублей. Не стоит экономить!

- вас также ждут радостные расходы на переезд в новую квартиру, минимальный, либо серьезный ремонт, расходы на мебель и т.д.

- необходим резерв по расходам. В сделках с недвижимостью непредвиденные расходы являются скорее правилом, чем исключением. Откуда они  берутся, непонятно, но на этот случай у вас должен быть резерв по сделке. Размер его зависит от типа сделки и от того, насколько внимательно и хорошо вы изучили предыдущие пункты статьи. Если предыдущие пункты учтены, то в запасе достаточно иметь 1% от суммы сделки. Если вы не уверены в правильности подсчетов, то запаситесь суммой в 3-5 % от общего размера платежей. Если резерв отсутствует, то нужно иметь знакомого кредитора, к которому всегда можно обратиться за небольшой суммой.

Таким образом, мы внимательно всё подсчитали и можно сказать, что учтены буквально все расходы. Надеемся, что вам повезет, и вы справите новоселье!