Евгений Рыбак 2000 предлагает Вам запомнить сайт «Новости недвижимости, СДАТЬ-СНЯТЬ, КУПИТЬ-ПРОДАТЬ, ЦИАН»
Вы хотите запомнить сайт «Новости недвижимости, СДАТЬ-СНЯТЬ, КУПИТЬ-ПРОДАТЬ, ЦИАН»?
Да Нет
×
Прогноз погоды

«Сдать-Снять, Купить-Продать»

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

развернуть
Дмитрий Зимин
Источник: Cian.ru
02.02.2018
Как продать ипотечную квартиру. Два пути

Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать.

Считаем.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова. – За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.


Источник →

Опубликовано 03.02.2018 в 19:26
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0

Комментарии

Показать предыдущие комментарии (показано %s из %s)
Показать новые комментарии
Комментарии Facebook
Яндекс.Метрика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать
  • Объявления и новые темы разрешено делать Всем!
Новые темы
Что делать, если документы на квартиру потерялись?

Что делать, если документы на квартиру потерялись?

Источник: GiperNN 12.02.2019 Источник фотографии Представьте ситуацию: все подготовительные работы по продаже квартиры уже завершены, но собственник в п

12 фев, 23:12
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Изменены правила уплаты налога с аренды жилья: разъяснение ФНС

Изменены правила уплаты налога с аренды жилья: разъяснение ФНС

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости 12.02.2019 Источник фотографии Всем прекрасно известно, что доходы, полученные гражданином при сдаче жил

12 фев, 23:11
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Что изменилось в налогообложении недвижимости

Что изменилось в налогообложении недвижимости

Юлия Кривошапко Источник: Российская газета 01.02.2019 В наступившем году вступил в силу новый порядок применения кадастровой стоимости для налогооблож

2 фев, 02:52
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Дача стала жилым домом. Зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую

Дача стала жилым домом. Зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую

Ольга Игнатова Источник: Российская газета 29.01.2019 Источник фотографии С начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенны

29 янв, 00:39
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
В России предложили отменить льготы для владельцев электроплит

В России предложили отменить льготы для владельцев электроплит

Вера Лунькова Источник: РБК-Недвижимость 25.01.2019 Источник фотографии Льготные тарифы для владельцев электрических плит и сельского населения могут

26 янв, 02:11
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Преступная поспешность. Чем обернулась приватизация квартир

Максим Артемьев Источник: Forbes.ru 25.01.2019 Источник фотографии Спустя 25 лет недостатки жилищной приватизации становятся все более и более заметны

26 янв, 02:08
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Угол в подарок. Верховный суд разъяснил, как решить жилищный вопрос двум владельцам однокомнатной квартиры

Угол в подарок. Верховный суд разъяснил, как решить жилищный вопрос двум владельцам однокомнатной квартиры

Наталья Козлова Источник: Российская газета 17.01.2019 Источник фотографии Очень непростую житейскую ситуацию разобрал Верховный суд. Он проверил, как

17 янв, 01:07
+1 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Правда ли, что государство даёт молодым семьям деньги на покупку жилья?

Правда ли, что государство даёт молодым семьям деньги на покупку жилья?

Мария Волуйская Источник: Аргументы и Факты 17.01.2019 Источник фотографии Да, это так. С 2011 года в России действует федеральная программа «Молодая

17 янв, 01:06
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новые льготы: какую помощь готовит государство ипотечникам с детьми

Новые льготы: какую помощь готовит государство ипотечникам с детьми

Мария Мягкова Источник: РБК-Недвижимость 17.01.2019 Источник фотографии Правительство РФ согласовало новые меры помощи семьям с детьми по выплате ипот

17 янв, 01:04
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Крошка моя. Почему квартиры россиян станут меньше, но все равно подорожают

Крошка моя. Почему квартиры россиян станут меньше, но все равно подорожают

Источник: Лента 17.01.2019 Источник фотографии Переход застройщиков на новые правила работы с неизбежностью приведет к росту цен на жилье, уверены игрок

17 янв, 01:03
0 0
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

.

Читать

 темы с новыми комментариями 

Что нельзя указывать в догов…

Что нельзя указывать в договоре, покупая жилье за маткапитал

19 апр 18, 01:50
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Квартира в рассрочку: что пр…

Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям. Сроки, проценты, условия, подводные камни

24 мар 18, 22:20
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Продам участок 3 км. от Москвы

Продам участок 3 км. от Москвы

14 фев 18, 13:27
0 2
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Путин предложил освободить п…

Путин предложил освободить пенсионеров от уплаты налога за "шесть соток"

15 дек 17, 14:13
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Строительный бум. Чем это гр…

Строительный бум. Чем это грозит застройщикам и новоселам?

21 ноя 17, 11:43
-1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Прямыми запретами власть нич…

Прямыми запретами власть ничего не добьется

18 ноя 17, 21:30
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Прощай, офис: плюсы и минусы…

Прощай, офис: плюсы и минусы работы на фрилансе

3 сен 17, 20:49
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Какие гарантии получат жител…

Какие гарантии получат жители московских хрущевок, идущих под снос?

24 май 17, 00:29
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Право на материнский капитал…

Право на материнский капитал имеют семьи....

14 май 17, 00:48
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Перевести апартаменты в жиль…

Перевести апартаменты в жилье законодательно невозможно

20 апр 17, 16:47
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Почему владельцы недвижимост…

Почему владельцы недвижимости все чаще встречаются в суде

17 мар 17, 00:48
+1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Блиц-опрос: Какие последстви…

Блиц-опрос: Какие последствия может повлечь реформа госрегистрации собственности на недвижимость

18 фев 17, 03:17
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Как сэкономить на покупке жилья

Как сэкономить на покупке жилья

3 авг 16, 01:39
0 2
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новый налог обрушит цены на …

Новый налог обрушит цены на недвижимость

27 сен 16, 08:44
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Новый закон о дачном хозяйст…

Новый закон о дачном хозяйстве грозит дачникам разорением

6 сен 16, 06:19
-1 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
Правительство пересматривает…

Правительство пересматривает жилищный вопрос. Застройщиков заставят делать жилье с комфортной городской средой

29 авг 16, 22:42
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0
6 причин, почему в России ни…

6 причин, почему в России никогда не отменят приватизацию жилья

23 авг 16, 17:00
0 1
Статистика 1
Показы: 1 Охват: 0 Прочтений: 0