Чужие метры. Ипотека уходит в прошлое?

21.07.2016

Источник фотографии

Снять или купить в ипотеку? Вопрос относится к категории «вечных». У каждого из вариантов есть свои «за» и «против» — а в конечном счете каждый делает для себя этот выбор сам. Но есть и ряд достаточно распространенных заблуждений, иногда мешающих адекватно оценить ситуацию. О них сегодня и поговорим.

Миф первый. Расходы на ипотеку и аренду несопоставимы

Варианты: ипотека обходится несравнимо дороже; аренда — куда более затратна, чем выплаты по ипотеке.

В действительности — в зависимости от конкретной квартиры, верными могут быть оба утверждения.

Как и третье: расходы при ипотеке и при аренде — одинаковые. «В наших жилых комплексах в Новогорске аренда квартиры сроком на 15 лет и покупка ее в ипотеку также на 15 лет примерно сопоставима по расходам», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп», и приводит следующие расчеты.

При покупке квартиры площадью около 50 метров и стоимостью 10 миллионов рублей в ипотеку сроком на 15 лет (первоначальный взнос 20 процентов — 2 миллиона) сумма кредита составит 8 миллиона, переплата — порядка 8,5 миллиона. С учетом первого взноса и ремонта (также около 2 миллионов) общая стоимость квартиры с процентами и страховкой составит порядка 20,5 миллионов рублей. Ежемесячный платеж по кредиту — около 95 000 рублей.

Аренда такой же квартиры в жилом комплексе бизнес-класса стоит сегодня порядка 100 000 рублей, то есть расходы на аренду на те же 180 месяцев составят порядка 18 миллионов рублей, с учетом комиссии (допустим, однократной) они выльются в 18 100 000 рублей, но только в том случае, если арендная ставка будет стабильна все эти 15 лет (в отличие от арендной ставки платеж по ипотеке точно не вырастет). Если же ставка будет расти хотя бы каждые 5 лет на 10 процентов, подсчитывает Котровский, расходы на аренду составят уже не 18 100 000, а 19 755 000 рублей.

То есть, расходы получаются сопоставимыми. За вычетом одного обстоятельства — при ипотеке в собственности остается квартира.

Миф второй. Квартира в собственности — аргумент в пользу ипотеки и против аренды

На самом деле нет. Например, на высокобюджетном рынке этот момент часто вообще не волнует клиентов. «Считается, что в сегментах бизнес-, премиум-, элит- и de luxe аренда гораздо выгоднее, чем ипотека или же просто покупка, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Если предположить, что клиент решит арендовать квартиру стоимостью в 50 миллионов рублей со среднестатистическим ремонтом, соответствующим классу жилья, он будет платить примерно 200 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом сегменте обычно уже входят в стоимость аренды, налоги арендатору платить не надо, а мебель и техника предоставлены собственником. За год арендатор отдаст собственнику 2,4 миллиона, за 10 лет — 24 миллиона рублей». Переплата же по ипотечному кредиту в размере 25 миллионов, продолжает эксперт (при условии 50-процентного первого взноса за квартиру стоимостью в 50 миллионоа) за 10 лет составит практически такую же сумму, размер же ежемесячного платежа будет в два раза больше. В итоге, заемщик потратит только на ипотеку — без учета налогов, коммунальных платежей и затрат на ремонт и обстановку — более 40 миллионов рублей.

«При кажущейся выгоде аренды на вопрос, что действительно выгоднее, не ответит ни один риелтор. В случае с ипотекой клиент приобретает актив, арендуя жилье — возможность временно пользоваться чужой недвижимостью и нематериальное преимущество в виде мобильности. Что выбрать? Эту сложную дилемму надо решать только с учетом индивидуальных условий и обстоятельств», — резюмирует Румянцева.

Миф третий. Покупка квартиры в ипотеку — это вложение средств, тогда как аренда — просто пустая их трата

И это, оказывается, не так. «Нельзя покупать жилую недвижимость в ипотеку с целью инвестиций. Обычный депозит в банке обычно предполагает схожую или даже большую доходность, — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development. — Кроме того, платеж по ипотеке заметно больше стоимость аренды недвижимости. Допустим, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 9-10 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 50 процентов и сроке кредита в 15 лет, ежемесячно будет необходимо платить порядка 60-65 тысяч рублей. А если нет 4-5 миллионов, а есть только 20 процентов от стоимости квартиры ля первоначального взноса, размер платежа увеличивается до 100 тысяч рублей в месяц». Аренда аналогичной квартиры обойдется максимум в 45-50 тысяч рублей.

Миф четвертый. Арендованная квартира — чужая, а ипотечная — своя

Вообще-то, эээ, не совсем. То есть да, действительно, право собственности к ипотечнику переходит, но с таким количеством ограничений, что расслабляться не придется еще лет 15-20 (или на сколько взят кредит). Трехмесячная, скажем, просрочка вполне может стать причиной обращения банка в суд с требованием о взыскании квартиры. Для сравнения: на выселение неплательщика из съемной квартиры уходит обычно не меньше пары месяцев. Есть и прецеденты, когда процесс затягивался чуть ли не на полгода, например, “под соусом” того, что в зимние месяцы выселяемому просто некуда деваться. То есть, если не платить примерно одинаковое количество времени, лишишься и арендной квартиры, и ипотечной. И вот тут как раз, согласитесь, обиднее лишиться как бы своей квартиры. За которую еще и выплачено изрядно именно как за свою.

Как решить для себя, выбрать ипотеку или аренду? Советы дает
Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family:

Если вы стоите перед непростым выбором, то первое, о чем надо задуматься, помимо своего острого желания или потребности изменить жизнь к лучшему/улучшить свои жилищные условия, — о своем материальном положении и его стабильности.

Посчитайте все свои ежемесячные расходы, выплаты по кредитам, оплату различных пошлин и т.п. Теперь вычитаем получившуюся сумму расходов из семейных доходов. Если у вас остается сумма более 50 процентов, то можно подумать и об ипотеке. Если же сумма на остатке менее 30-40 процентов от общего семейного дохода (минус расходы), лучше остановиться на аренде.

Теперь давайте все посчитаем:

Допустим, аренда 2-х комнатной квартиры с новым ремонтом в хорошем спальном районе недалеко от метро стоит 35 000 – 40 000 рублей

2-комнатная квартира на вторичном рынке недвижимости, в таком же районе, в среднем состоянии, стоит примерно 7 000 000 рублей

При этом у вас должен быть накоплен минимальный первоначальный взнос в 15 процентов (1050000 рублей), при котором ежемесячный платеж составит почти 72 000 рублей (срок кредита берем 20 лет и ставку 13 процентов)

Для того чтобы ежемесячные платежи были меньше и составляли не более 40 000 рублей, первоначальный взнос по кредиту должен быть не менее 50 процентов от стоимости покупаемого жилья.

Теперь о новостройке: стоимость 2-комнатной квартиры эконом-класса без ремонта в ближайшем Подмосковье составит приблизительно 5 000 000 рублей, заплатить нужно 20 процентов первоначального взноса, т.е. 1 000 000 рублей, остальное пойдет в ипотеку с ежемесячным обязательным платежом — 42 600 рублей.

О сопутствующих расходах:

При аренде — расходы только на риэлтора, причем, скорее всего, он будет на кризисном рынке представлять интересы арендодателя. Это значит, что, вероятно, комиссию вы поделите с собственником (50 на 50), или даже этот расход полностью ляжет на плечи собственника.

Еще один транш в размере суммы ежемесячного платежа должен будет пойти на так называемый «гарантийный депозит» за аренду квартиры в последний месяц проживания.

При покупке квартиры в ипотеку дополнительных расходов будет немало, и их надо уметь планировать.

Это: комплексное ипотечное кредитование, стоимость которого варьируется около одного процента от суммы кредита и составит примерно 50 000 рублей, если это квартира на вторичном рынке, и около 0,3 процента — 15 000 рублей, — если это квартира в новостройке. Независимая оценка покупаемого объекта недвижимости приблизительно составит 5 000 рублей; аренда сейфовой ячейки или перевод средств на счет застройщика составит около 3 000 рублей.

Миф пятый: ипотечник несет ответственность за квартиру, арендатор — нет

Увы и ах. Никакой безответственности в арендных отношениях нет и быть не может, если, конечно, все оформлено договором (если нет — само собой, решается “по понятиям”, и мы не уверены, что это лучше). Состояние квартиры, своевременные платежи, в том числе, и коммунальные — если такой пункт есть в договоре — все это становится ответственностью квартиросъемщика. С той, опять же, разницей, что в случае, если “что-то пойдет не так”, он лишится съемной квартиры, а не своей.

Есть, кстати, и оборотная сторона. Мало кто знает, но если в договоре найма не указан срок его действия, он автоматически считается заключенным на пять лет. И это, по действующему законодательству, сразу дает нанимателю дополнительные полномочия — например, не оповещать наймодателя о возможных новых обитателях квартиры (сонанимателях). Или, например, преимущественное право найма по окончании срока действия договора. В общем, есть смысл подтянуть матчасть.

Источник ➝

Как защитить своё жильё от нового способа мошенничества

Сивакова И. В.

Источник фотографии

Частная собственность на квартиру наделяет ее обладателя широкими возможностями: он может сдать ее, заложить, продать, подарить – одним словом, распорядиться, как душе угодно.

Это и большой плюс, и одновременно большой минус, поскольку дает шанс мошенникам, прикрывшись именем собственника, завладеть его квартирой.

Практике известно много примеров, как действуя на основании поддельных доверенностей или даже паспортов, злоумышленники оформляли сделки с чужой недвижимостью, оставляя законного собственника и без денег, и без жилья.

Но оказывается, что наклеенные усы, парики и виртуозное копирование подписи – это уже прошлый век. Современные мошенники научились переоформлять собственность на себя прямо через интернет.

Вчера на многих информационных порталах была опубликована новость о новом способе мошенничества с недвижимостью, который уже показал себя в действии на примере печальной истории одного из жителей столицы.

Получив в очередной раз платежку на оплату коммунальных услуг, он заметил, что в графе «плательщик» указан вовсе не он: квартира все та же, а вот собственником ее значится совершенно другой гражданин.

Выяснилось, что еще прошлой осенью он подарил квартиру тому самому, неизвестному. Ситуация такая, что и в страшном сне не приснится: сам того не ведая, собственник передал свою квартиру неизвестно кому, да еще и даром!

И как же мошенникам удалось такое провернуть? «Медвежью услугу» здесь оказали высокие технологии.

Ключ к переоформлению собственности на недвижимость таится, как известно, в Росреестре. А с недавнего времени запущен проект: услуги по регистрации перехода права собственности можно получить в электронном виде.

Конечно, для этого недостаточно просто зарегистрироваться на сайте Госуслуги: требуется получить специальный «ключ»: электронно-цифровую подпись, причем не простую, а усиленную квалифицированную.

Выдают ее специальные аккредитованные центры: на флешке, в виде программного кода, через который сайт Госуслуги понимает, что к нему обратился именно тот гражданин, на кого оформлен личный кабинет.

Если такой подписью обладают обе стороны сделки, они могут переоформить собственность на недвижимость прямо через портал Госуслуги, не обращаясь лично в Росреестр или МФЦ.

Так вот, мошенники каким-то образом (обстоятельства выясняются) оформили на собственника квартиры ЭЦП и «провернули» электронную регистрацию перехода собственности по дарственной.

Результат стал известен бывшему уже собственнику спустя несколько месяцев.

Как не попасть в подобную ситуацию? Если у вас в собственности недвижимость, не поленитесь предпринять несколько простых, но эффективных мер по ее защите:

1) Один-два раза за год проверяйте выписку из Росреестра на свое жилье.

Ее можно оперативно получить на сайте Росреестра, указав адрес или кадастровый номер объекта. Из нее можно узнать, кто числится собственником недвижимости, нет ли на ней ареста или заявленных третьими лицами притязаний.

2) Подайте в Росреестр заявление о запрете совершать регистрационные действия с недвижимостью без вашего личного участия.

Сделать это можно, лично обратившись в любое отделение Росреестра либо в ближайший МФЦ. Нужно предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на ваш объект недвижимости.

Для электронной подачи такого заявления через Госуслуги требуется оформить электронно-цифровую подпись.

В течение 5-ти рабочих дней со дня обращения в реестр недвижимости вносится запись о том, что собственник запретил совершать регистрационные действия с данным объектом без своего личного участия.

Поэтому регистратор не внесет запись о прекращении права собственности по сделке, пока не увидит собственника воочию.

Не оставляйте мошенникам ни единого шанса!

Кто рискует лишиться земельных участков?

Мария Волуйская

Источник фотографии

Госсовет Удмуртии внес в Госдуму законопроект, изменяющий условия, при которых у собственников могут принудительно изъять землю. Предлагается внести изменения в ст. 45 Земельного кодекса РФ, ст. 284 Гражданского кодекса РФ и в ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Какие правила изъятия земельных участков действуют сейчас?

 

Действующая редакция Земельного кодекса РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, при его неиспользовании по целевому назначению в течение трех и более лет.

Речь идет о прекращении права бессрочного пользования землей либо пожизненного наследуемого владения участком. Кроме того, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает такую возможность в случае использования земельного участка с нарушением, которое повлекло существенное снижение плодородия почв или причинение вреда окружающей среде.

Эти нормы не распространяются на садовые и огородные участки, земли, на которых есть жилые дома, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или гаражного строительства.

Факт неиспользования земельного участка по целевому назначению или его использования с нарушением устанавливает в ходе проверки Россельхознадзор. Этот орган также запускает процедуру изъятия земли.

 

Какие изменения хотят внести в правила изъятия земли?

 

Авторы законопроекта предлагают сократить срок, по истечении которого можно принудительно изъять земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, с трех до двух лет.

 

Зачем нужны поправки?

 

Представители Госсовета Удмуртии считают, что уменьшение срока принудительного изъятия земли до двух лет поможет решить проблему сокращения площадей сельскохозяйственных земель и должно поспособствовать процессу введения в хозяйственный оборот заброшенных земель. Перепись 2016 года показала, что общая площадь неиспользуемых сельхозугодий в России составляет 97,2 млн га. Это 44% всех сельскохозяйственных угодий страны. Владельцы, которые не засевают землю, часто оставляют ее в собственности, чтобы перепродать или использовать в качестве залога для большого кредита.

Кроме того, как считают авторы инициативы, изменения в законодательстве должны привести к сокращению судебных решений об отказе в изъятии земельных участков. Например, когда владелец использует земли частично, но при этом их почвенные и иные характеристики не сохраняются в должном виде.

Картина дня

))}
Loading...
наверх