Право собственности на недвижимость – не панацея

07.04.2016

Источник фотографии

К сожалению, в России ни один собственник не может чувствовать себя защищенным, даже законно получивший и зарегистрировавший недвижимость. Споры по изъятию, точнее сказать, по отъему чужого имущества – очень и очень частое явление, особенно когда недвижимость начинает мешать властям или экономически заинтересовывает сильных мира сего. И противостоять беспределу бывает совсем не просто. Недавние примеры массового сноса торговых площадей в Москве – очередное тому подтверждение.

Расскажу о трех интересных, классических в своем роде, судебных делах: об изъятии законной коммерческой собственности.

Законно построил и зарегистрировал – докажи, что не самострой

В 2009 году успешный бизнесмен, промышлявший фармацевтическим бизнесом в собственном здании на севере Москвы, получил несколько уведомлений из префектуры и управы с требованием о его сносе, как якобы самовольной постройки. Здание было зарегистрировано в ЕГРП, оформлено свидетельство о государственной регистрации права, в нем коммерсант проработал с 2000 года.

Тогда, в 2009 году, судебная практика очень осторожно рассматривала дела по самовольным строениям, и суды выносили решения о сносе только в самых исключительных случаях.

Временно бизнесмена оставили в покое, но в 2012 году ему пришел иск из департамента имущества города Москвы, где ведомство просило суд снести здание. Арбитражный суд города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд, Арбитражный суд Московского округа, а затем и Высший арбитражный суд посчитали, что снести здание – это единственное правильное решение, причем не только без компенсации, но и за счет средств самого бизнесмена.

Суды пришли к выводу о том, что свидетельство о государственной регистрации права от 2000 года было выдано незаконно, что срок исковой давности к правоотношениям применяться не может и что бизнесмен все 12 лет серьезно нарушал закон, неправомерно пользуясь своей собственностью. Не помогли документы, составившие в итоге два тома судебного дела и свидетельствовавшие о правомерности предоставления и занятия земельного участка, о выдаче разрешения на строительство, а затем ввода здания в эксплуатацию и регистрации последнего в Росреестре как объекта недвижимости. Все эти документы судам оказались не нужны. Процесс длился почти два года.

Впоследствии, чтобы не тратить на мелкий бизнес свое драгоценное время, власти города Москвы приняли постановление, которым признали за собой право сносить любые здания в столице без суда и следствия, называя их самостроем, а если после сноса с такими смелыми действиями по лишению недвижимости собственники будут не согласны, им предоставили право на обращение в суд для доказывания неправомерности действия властей (Постановление Правительства Москвы от 08.12.2015 N 829-ПП).

Власть может передумать

Не менее сурова власть и в Московской области. Совсем недавно Одинцовский городской суд Московской области обязал снести гостиницу одного местного мелкого бизнесмена. Ранее он купил земельный участок и жилой дом на нем. Дом был ветхий, новый владелец снес его, построил другой, большой и удобный и зарегистрировал право собственности. Для строительства индивидуальных жилых домов разрешение на строительство не требуется. Затем он решил заняться гостиничным бизнесом и обратился в местную администрацию, где после прохождения публичных слушаний получил официальные постановления главы о переводе земельного участка и дома под разрешенное использование: гостиничные услуги. На основании постановлений бизнесмен внес изменения в правоустанавливающие документы на объекты недвижимости в кадастровой и регистрационной палатах, получив на выходе новые свидетельства: нежилое здание под гостиницу и земельный участок с разрешенным использованием – отели/мотели. Оформив статус индивидуального предпринимателя, собственник занялся гостиничным бизнесом и официально два года платил налоги, размещая в здании постояльцев.

В 2015 году администрация, ранее выдавшая постановления об изменении целевого назначения и разрешенного использования земельного участка и здания, обратилась в суд, указывая на незаконность возведения и нахождения на земельном участке предпринимателя гостиницы. Суд, назначив экспертизу, не получил явного ответа о нарушении существующих СНИПов и действующего законодательства, не получил суд от экспертов ответа и о нарушении чьих-либо прав и законных интересов в отношении спорного объекта недвижимости. Единственное, о чем однозначно и без сомнения ответила экспертиза, это о том, что поступающая в здание вода – плохого качества и пить ее не рекомендуется.

Одинцовский городской суд Московской области вынес решение о сносе здания, не остановило суд даже то, что подобный иск он не вправе был рассматривать вовсе, т.к. подведомственно дело было только арбитражному суду (ст. 22 ГПК РФ, ст. 27 АПК РФ). Решение в настоящее время передается на проверку в апелляцию.

Отнять дешевле, чем выкупить

Не менее интересны дела, не связанные со сносом, но направленные на лишение собственности путем изъятия. Один из предпринимателей приобрел дорогостоящую часть здания в центре одного из городов в двухстах километрах от Москвы. Недвижимость стоила значительных, можно сказать, огромных средств. Купил ее новый владелец как отдельную часть, никак не связанную с другими частями здания. Ранее недвижимость целиком принадлежала муниципалитету, но город разделил ее на три разных объекта, оформил перепланировку, чтобы они никак не соприкасались друг с другом, зарегистрировал и организовал продажу по рыночной стоимости.

Предприниматель приобрел обособленную часть здания, включающую в себя три этажа с отдельными входами, лестницами, туалетами, коридорами и тамбурами, и прекрасно занимался торговым и туристическим бизнесом, пока арбитражный городской суд не постановил изъять часть его помещений, приходящихся на лестничные клетки и коридоры, соединяющие торговые площади самого бизнесмена. По иску другого собственника здания, который ни физически, ни по документам не имел прав и возможности доступа к помещениям предпринимателя, суд постановил признать перечисленные выше помещения местами общего пользования, изъял их (при истечении сроков исковой давности) у законного владельца и передал в общее имущество всех собственников здания. Суд даже не удосужился обосновать, как после постановленного решения новым владельцам попадать в такие «места общего пользования», свободный доступ к которым отсутствует, а возможен он только через другие помещения «ограбленного» предпринимателя. Данное дело находится в настоящее время на апелляционном обжаловании.


Без гарантий

Принято считать, что недвижимость – это самая прочная собственность, которую ни отнять, ни украсть, ни лишить, ни унести, а регистрация которой является единственным и неоспоримым правом владельца, подтверждающим незыблемый статус. Однако, как показывает многочисленная судебная практика, в России недвижимость не такая уж и недвижимая, как ошибочно сложилось о ней всеобщее мнение.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Источник ➝

Как защитить своё жильё от нового способа мошенничества

Сивакова И. В.

Источник фотографии

Частная собственность на квартиру наделяет ее обладателя широкими возможностями: он может сдать ее, заложить, продать, подарить – одним словом, распорядиться, как душе угодно.

Это и большой плюс, и одновременно большой минус, поскольку дает шанс мошенникам, прикрывшись именем собственника, завладеть его квартирой.

Практике известно много примеров, как действуя на основании поддельных доверенностей или даже паспортов, злоумышленники оформляли сделки с чужой недвижимостью, оставляя законного собственника и без денег, и без жилья.

Но оказывается, что наклеенные усы, парики и виртуозное копирование подписи – это уже прошлый век. Современные мошенники научились переоформлять собственность на себя прямо через интернет.

Вчера на многих информационных порталах была опубликована новость о новом способе мошенничества с недвижимостью, который уже показал себя в действии на примере печальной истории одного из жителей столицы.

Получив в очередной раз платежку на оплату коммунальных услуг, он заметил, что в графе «плательщик» указан вовсе не он: квартира все та же, а вот собственником ее значится совершенно другой гражданин.

Выяснилось, что еще прошлой осенью он подарил квартиру тому самому, неизвестному. Ситуация такая, что и в страшном сне не приснится: сам того не ведая, собственник передал свою квартиру неизвестно кому, да еще и даром!

И как же мошенникам удалось такое провернуть? «Медвежью услугу» здесь оказали высокие технологии.

Ключ к переоформлению собственности на недвижимость таится, как известно, в Росреестре. А с недавнего времени запущен проект: услуги по регистрации перехода права собственности можно получить в электронном виде.

Конечно, для этого недостаточно просто зарегистрироваться на сайте Госуслуги: требуется получить специальный «ключ»: электронно-цифровую подпись, причем не простую, а усиленную квалифицированную.

Выдают ее специальные аккредитованные центры: на флешке, в виде программного кода, через который сайт Госуслуги понимает, что к нему обратился именно тот гражданин, на кого оформлен личный кабинет.

Если такой подписью обладают обе стороны сделки, они могут переоформить собственность на недвижимость прямо через портал Госуслуги, не обращаясь лично в Росреестр или МФЦ.

Так вот, мошенники каким-то образом (обстоятельства выясняются) оформили на собственника квартиры ЭЦП и «провернули» электронную регистрацию перехода собственности по дарственной.

Результат стал известен бывшему уже собственнику спустя несколько месяцев.

Как не попасть в подобную ситуацию? Если у вас в собственности недвижимость, не поленитесь предпринять несколько простых, но эффективных мер по ее защите:

1) Один-два раза за год проверяйте выписку из Росреестра на свое жилье.

Ее можно оперативно получить на сайте Росреестра, указав адрес или кадастровый номер объекта. Из нее можно узнать, кто числится собственником недвижимости, нет ли на ней ареста или заявленных третьими лицами притязаний.

2) Подайте в Росреестр заявление о запрете совершать регистрационные действия с недвижимостью без вашего личного участия.

Сделать это можно, лично обратившись в любое отделение Росреестра либо в ближайший МФЦ. Нужно предъявить паспорт и документ, подтверждающий право собственности на ваш объект недвижимости.

Для электронной подачи такого заявления через Госуслуги требуется оформить электронно-цифровую подпись.

В течение 5-ти рабочих дней со дня обращения в реестр недвижимости вносится запись о том, что собственник запретил совершать регистрационные действия с данным объектом без своего личного участия.

Поэтому регистратор не внесет запись о прекращении права собственности по сделке, пока не увидит собственника воочию.

Не оставляйте мошенникам ни единого шанса!

Кто рискует лишиться земельных участков?

Мария Волуйская

Источник фотографии

Госсовет Удмуртии внес в Госдуму законопроект, изменяющий условия, при которых у собственников могут принудительно изъять землю. Предлагается внести изменения в ст. 45 Земельного кодекса РФ, ст. 284 Гражданского кодекса РФ и в ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Какие правила изъятия земельных участков действуют сейчас?

 

Действующая редакция Земельного кодекса РФ предусматривает возможность принудительного изъятия земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, при его неиспользовании по целевому назначению в течение трех и более лет.

Речь идет о прекращении права бессрочного пользования землей либо пожизненного наследуемого владения участком. Кроме того, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает такую возможность в случае использования земельного участка с нарушением, которое повлекло существенное снижение плодородия почв или причинение вреда окружающей среде.

Эти нормы не распространяются на садовые и огородные участки, земли, на которых есть жилые дома, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства или гаражного строительства.

Факт неиспользования земельного участка по целевому назначению или его использования с нарушением устанавливает в ходе проверки Россельхознадзор. Этот орган также запускает процедуру изъятия земли.

 

Какие изменения хотят внести в правила изъятия земли?

 

Авторы законопроекта предлагают сократить срок, по истечении которого можно принудительно изъять земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, с трех до двух лет.

 

Зачем нужны поправки?

 

Представители Госсовета Удмуртии считают, что уменьшение срока принудительного изъятия земли до двух лет поможет решить проблему сокращения площадей сельскохозяйственных земель и должно поспособствовать процессу введения в хозяйственный оборот заброшенных земель. Перепись 2016 года показала, что общая площадь неиспользуемых сельхозугодий в России составляет 97,2 млн га. Это 44% всех сельскохозяйственных угодий страны. Владельцы, которые не засевают землю, часто оставляют ее в собственности, чтобы перепродать или использовать в качестве залога для большого кредита.

Кроме того, как считают авторы инициативы, изменения в законодательстве должны привести к сокращению судебных решений об отказе в изъятии земельных участков. Например, когда владелец использует земли частично, но при этом их почвенные и иные характеристики не сохраняются в должном виде.

Картина дня

))}
Loading...
наверх