На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети "Интернет", находящихся на территории Российской Федерации)

Новости недвижимости

212 подписчиков

Свежие комментарии

  • Лилия Зорянова
    Мы долго определялись с застройщиком. Спрашивали по знакомым, читали отзывы, изучали репутацию компании в строительно...Ваш загородный до...
  • Мари Денисова
    Конечно жить в Турции мечта почти каждого, но далеко не у каждого это случается по некоторым возможностям. Всем хочет...Жизнь после покуп...

Есть ли «мыльный пузырь» на рынке новостроек Москвы

17.04.2015
Фото: joyreactor.cc

Раздут ли рынок новостроек Московского региона инвесторами, дешевой ипотекой и переизбытком предложения? На эти и другие вопросы отвечает в своей авторской колонке Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Разговоры о возможном затоваривании на первичном рынке жилья Московского региона относятся к числу вечных тем для дискуссий. Однако о «мыльном пузыре» на рынке новостроек, который вот-вот должен лопнуть, можно услышать в разы чаще после декабря 2014 года.

Аргументы приводятся следующие: в последнем квартале прошлого года были зафиксированы рекордные объемы продаж, особенно в декабре, когда для того, чтобы сбыть «живые» деньги люди выстраивались чуть ли не в очереди. Инвесторы насытились, а естественный платежеспособный спрос из-за опережающих темпов реализации, высокого уровня инфляции и снижение реальных доходов населения, сократился на 40-50% по итогам первого квартала 2015 года.

Инвестиционные квартиры, приобретенные на волне «евро по сто, доллар по семьдесят», выйдут в ближайшее время на рынок. В напряженной борьбе за покупателя между застройщиками станет «дышаться» совсем тяжко. Тут самое время покупать для себя – на дне, когда можно доторговаться до минимума.

Масла в огонь подливают и дешевые кредиты по субсидированным программам ипотеки. Те, кто не мог себе позволить покупку квартиры до недавнего времени теперь со ставкой 11,9% и даже ниже (возвращаясь к теме борьбы и инструментов привлечения клиентов, яркий пример – маркетинговая ставка по ипотеке) получили такую возможность.

Однако мы постараемся разобраться, действительно ли рынок новостроек так раздут, что вскоре предложение значительно превысит спрос, а цены начнут стремительно падать.

Во-первых, проанализируем возможный переизбыток инвестиционных квартир и недостаток естественного спроса. В Москве на рынке новостроек ежемесячно продается порядка 2 тыс. квартир, в ажиотажном декабре в 1,5 раза больше (около 3-3,5 тыс. квартир). Даже, если учесть, что половина этих объектов была приобретена с инвестиционными целями (по нашим данным, инвестиционный спрос не превышал 25-30%), то 1,5 тыс. квартир обвалить рынок недвижимости не смогут. Если учитывать, что в январе-феврале спрос на новостройки был на крайне низком уровне, то можно смело утверждать, что реализованный с опережением спрос уже компенсировался не докупленными в первые два месяца 2015 года квартирами.

Вспоминая, какие высокие темпы продаж демонстрировали вышедшие в первом квартале 2015 года масштабные проекты комфорт-класса на начальной стадии строительства, то становится понятно, что спрос есть. Просто он ждет «вкусного» предложения с привлекательной ценой в интересной локации.

Во-вторых, потенциальный спрос на недвижимость в столице не ослабевает. По нашим данным, объем платежеспособного потенциального спроса в Москве составляет порядка 200 тыс. семей. Это те люди, которые готовы приобрести жилье в ближайшие 3-5 лет за счет собственных накоплений, кредитов или продажи имеющего жилья. Таким образом, благодаря естественному спросу рынок может быть обеспечен годовыми продажами в размере 25 тыс. квартир в год примерно на 10 лет вперед. Это не считая инвесторов и региональных покупателей, последние из которых занимают почти треть в структуре реализованного спроса.

В-третьих, дешевыми назвать кредиты со ставкой 11-12% нельзя. В США, например, кредиты выдаются под 3-4% годовых. Поэтому неверно утверждать, что у нас квартиры в ипотеку приобретаются впрок. Взять такой заем решаются преимущественно люди, которые по объективным обстоятельствам нуждаются в жилье. Об этом явно свидетельствует структура ипотечных сделок: в эконом- и комфорт-классе объем ипотечных сделок доходил до 50%, тогда как в бизнес-классе – не более 10-15%. После введения заградительных ставок в декабре 2014 года доступные сегменты особенно остро ощутили нехватку ипотечников.

Наконец, в-четвертых, сейчас укрепляющийся рубль возвращает на рынок тех, кто решил в прошлом году повременить с покупкой квартиры и переждать тяжелые времена в иностранной валюте. Они вернулись на рынок, нарастив свои возможности по бюджету покупки за счет пополневших валютных накоплений.

Таким образом, первичный рынок в столице не только не раздут, напротив, он не удовлетворен. По тем или иным причинам - нет подходящего предложения, привлекательных условий, средств или есть опасения по поводу недостроя, невозможности выплаты кредита и т.д. Главная задача застройщиков на сегодняшний день – использовать такие инструменты стимулирования покупателей, способные разбудить спящий спрос.

Владислав Луцков

Ссылка на первоисточник

Картина дня

наверх