09.02.2018
Сейчас уже многие участники рынка недвижимости знают об опасностях, которые подстерегают их при совершении сделок купли-продажи. Среди них ведущее место занимают «подводные камни» в истории квартиры, делающие необходимым обязательную проверку юридической чистоты квартиры. Но насколько это важно, единого мнения у риэлторов нет. Одни говорят, что проверка истории квартиры - это главное в сделке. Другие – важное, но не самое главное. Свое мнение по этому вопросу высказывает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость» Константин Барсуков:
- Я думаю, что если мы спросим покупателя, то любой скажет, что юридическая чистота покупаемой квартиры для него очень важна. Если мы говорим о риэлторах, то некоторые компании эту услугу включают, другие нет. Кто не включает, считают, что этим должны заниматься другие службы. Мое мнение - они не правы. В глазах обывателя эта услуга априори включена в состав услуг агентства недвижимости. Не включать – это не московские веяния. Здесь в основном все компании данную услугу включают.
- Многие и обращаются к риэлторам только за этим.
- Да.
- Почему, на ваш взгляд, все же часть компаний не вносят в договор пункт о юридической проверке квартиры?
- Они работают по западному образцу, или пытаются работать. Проверка истории квартиры – это должны делать юристы или нотариусы. Наше, мол, дело искать объект, соединять продавца с покупателем и оформлять сделку.
- Вы говорили выше, что они не правы. Почему?
- Я считаю, что нотариусы не умеют проверять, и юристы с адвокатами - тоже, если они не жилищники. Кто у нас умеет проверять квартиру? Риэлторы. Но не сами. У меня, к примеру, стаж 20 лет, я знаю, что и как делать, но не возьмусь за проверку сам, а отдам все документы юристу. Но юрист тоже не все сможет сам проверить. Часто ему нужны «ноги». То есть, агенты, которые пойдут и на месте выяснят тот или иной вопрос.
- Например?
- Мы проводили сделку и обнаружили, что предыдущий собственник, гражданин Чеченской республики, продал квартиру спустя несколько месяцев после ее покупки. Сам по себе этот факт значит не много, но в совокупности может играть значительную роль. И в нашем случае эта совокупность была. Покупатель из Чечни купил квартиру у продавца, еще, конечно, не пожилого, но уже в возрасте (порядка 50 лет ему было). При этом этот мужчина, который прожил практически всю свою жизнь в престижном районе, выписывается в Московскую область, не в самый близкий район и в общежитие, взамен ничего не покупая. Не будем же мы считать комнату в общежитии его новым местом жительства, в котором он, кстати, даже не появлялся. Сразу при такой ситуации у нормального агента возникает подозрение. Тем более, что по нашей информации, у этого мужчины не оказалось в собственности вообще никакой недвижимости. Т.е. продал квартиру, уехал в общежитие, а доехал до него или нет вообще не понятно.
- Он не объяснил, почему так быстро продает?
- Мы не знаем. Покупали не у него, а у того, кто у молодого чеченца купил. Нам покупатель говорит: ну чего вы волнуетесь, прошло уже много времени. Так-то оно так, но у нас столько белых пятен в истории квартиры, а мы должны иметь перед собой полную картину о переходе прав на квартиру. Так получилось, что эту сделку вел лично я (изредка я провожу сделки в качестве агента, чтобы быть в «теме»). И «ногами» юриста в этой ситуации был я. Приехал в адрес с людьми, выходящими из подъезда разговаривал, но его никто не знает. Тогда «проскочил» через домофон в подъезд и поднялся к соседу, который живет в квартире рядом. Соседом оказалась словоохотливая женщина, которая знает «нашего мужчину» много лет, и она все рассказала. Оказалось, что он занял денег «под залог» квартиры, хотел открыть свой бизнес, но прогорел. Вот пришлось квартиру и продавать. Соседка его недавно видела, он ехал работу. А живет он сейчас недалеко, через 2 дома, у женщины, с которой они еще в школе учились. Я спросил: «А претензии он имеет, не будет подавать в суд?» «Да нет, он говорил, что сам виноват и претензий не имеет», -пояснила бывшая соседка. После этого все стало ясно. Наш «потерянный» продавец оказался жив-здоров, жил он действительно в соседних домах, и претензий не имел. Учитывая эти обстоятельства, и тот факт, что «проблемная» продажа была семь лет назад, то квартиру эту мы купили, а вначале хотели отказаться от нее.
- Но чаще бывает наоборот. Когда узнают, то отказываются.
- Совершенно верно. У нас был случай, где «ноги» наоборот помогли найти юридическую «грязь». Хотели покупать квартиру для клиента. Женщина ее приватизировала и продает. Все вроде как хорошо. Первичная продажа. Юристы смотрят документы. Ага, дети были там прописаны, но в год приватизации сняты с регистрационного учета и уехали по ордеру в другую квартиру вместе с бабушкой (из архивки видно, что их мать умерла). Продавец – сестра умершей, и соответственно дочь бабушки. По документам вроде все нормально. Раз выписка по ордеру, то значит государство детям выдало квартиру. Но есть странный нюанс, трех несовершеннолетних и бабушку выписали в двухкомнатную квартиру. А по нашим прикидкам должны были дать трехкомнатную. И вряд ли в пятиэтажном панельном доме. В общем юрист сказала, что надо сходить и спросить, что там за ситуация. Риэлтор поехала по адресу, который был в выписке из домовой книге. Там она встретила бабушку этих выписанных детей и сказала, что мы хотим купить данную квартиру. «Как приватизировали?» - бабушка была ошеломлена этим известием. – «Нельзя ее приватизировать. Мы же не насовсем выехали, а временно». При ближайшем рассмотрении выяснилось, после смерти мамы (и лишения родительских прав отца) детям и их бабушке город выделил жилье, чтоб они не ютились в квартире с родственниками. Но квартиру город выделил в маневренном фонде. При этом государство обязалось выдать детям – сиротам квартиры, когда им исполнится 18 лет. Одной девочке уже выдали. Осталось еще двое несовершеннолетних. Если им выдадут жилье, то они претендовать на «старую» квартиру не будут. А если нет, то вернутся после 18 лет в свою квартиру. Но даже если ставшими уже совершеннолетними дети получат свои квартиры, то бабушка обязана будет освободить маневренный фонд и вернуться туда, откуда приехала. Самое интересное в том, что на квартиру, в свое время, «вешали» ЗАПРЕТ от органов опеки на приватизацию. И соответствующий документ бабушка показала нашему агенту. Как смогли приватизировать эту квартиру, совершенно непонятно. Возможно, бумага просто потерялась, так как никаких следов запрета в архивной выписке из домовой книги нет… Пострадает же в итоге последний покупатель. Что будет суд, точно. Если покупателя признают добросовестным, то государство должно выдать квартиру последнему несовершеннолетнему вместе с бабушкой. Их же ошибка. Это в теории. Но как будет на практике, известно одному Богу. И мы от этой квартиры отказались.
- Люди, если им нравится, то порой покупают иной раз не глядя, даже не проверяя…
- Но там были риэлторы.
- Но какие? Видимо такие, что видит только свое вознаграждение, а не червоточины в квартире.
- Да. Вот поэтому, когда вы обращаетесь в риэлторскую компанию, то всегда надо спрашивать: вы проверяете историю квартиры? Если скажут, да, то после этого нужно спросить, есть у них штатный юрист (пользуются услугами юридической компании) или риэлтор сам проверяет квартиру? Далее узнать, дают они письменное заключение о проверке. Частники и многие риэлторские компании часто своим клиентам на это говорят: мы квартиру проверили, не переживайте…И все, т.е. просто говорят. Никаких бумаг. Даже в договоре часто не пишут, что обеспечивают юридическую экспертизу квартиры. Мы даже покупая пылесос, просим от продавца документы – чек, гарантийный талон, а тут просто на словах.. Мы проверили..
- Но, Константин, согласитесь, что без подобной бумаги очень трудно доказать в суде свою добросовестность.
- Согласен. Суд словам особо не верит. Кто такой добросовестный приобретатель? Это тот, кто не знал, не мог знать о проблемах в истории квартиры. А так же тот, кто при этом проявил должную осмотрительность. Это значит, что он сделал все, что от него зависело, чтоб узнать есть проблемы в истории квартиры или нет. И если даже вдруг через 3 года суд. То покупатель скажет, я же нанимал риэлторов. У меня есть договор. А в нем ни слова о проверке квартиры. Там только о помощи в ее подборе и проведении сделки. Хорошо, если риэлтор придет в суд и что-то скажет в пользу покупателя. Но это слова, а доказательств о том, что проверяли квартиру, нет. Сказать можно все что угодно. Поэтому должны быть документы, где написано, что была проведена экспертиза, что квартиру можно покупать. Только в этом случае человек может сказать, что я добросовестный приобретатель, потому что нанял специалистов. Вот их выводы и экспертиза квартиры.
- А в чем состоит ваша гарантия для покупателя?
- Мы обязуемся обеспечить юридическую защиту покупателя за свой счет. И шанс человеку доказать свою добросовестность очень высок. Все действия риэлторов задокументированы. Человеку в письменном виде предоставили всю историю квартиры. И тогда в суде он представит данный документ и скажет: вот видите, я все сделал для проверки квартиры. Но если у него ничего нет, не пришел в суд и риэлтор, который помогал проводить сделку, то….
- Скажите, а за все годы вашей работы приходилось реально в суде защищать клиента?
- Да было такое. Покупали мы однажды долю в Подмосковье. И хотя сделки с долями мы проводить не любим, но клиенту очень она понравилась, и мы сделали с ней сделку. Но там были непростые отношения между соседями, поэтому мы пристально относились к оформлению документов. И как оказалось, не зря. Через некоторое время звонит наш клиент и говорит, что его вызывают в суд. Претензия соседа – не уведомлен о преимущественном праве покупки, а подпись на извещении не его. Хорошо. Мы подняли всю переписку по электронной почте, а переписывались со вторым сособственником долго. Попросили провайдера подтвердить, что была переписка в такое-то время. Пришли в суд со скриншотами переписки, с документами от провайдера, и все доказали. Они подали апелляцию в вышестоящий суд, но его тоже проиграли. У них слова, а у нас все документально подтверждено.
- Одним словом, чем больше фиксируется, тем лучше?
- Безусловно. И больше проблем с судами у нас не было. Мы не давали для этого повода.
- А отказываете клиенту в покупке, если в квартире есть темные пятна?
- Отказать в покупке мы ему не можем, решение он принимает сам. Но иногда не рекомендуем. В информационном письме так и пишем «мы не рекомендуем вам покупать данную квартиру потому, что…» И перечисляем причины. Клиент говорит, нет, я хочу именно эту. Тогда он подписывает, что о проблемах предупрежден. Риэлтор не должен клиенту что-то диктовать. Покупатель сам решает, как ему поступать.
- И сам решает, какую компанию выбрать. Чтобы вы ему посоветовали в этом плане?
- Компанию нужно выбирать осознанно. Я бы так сказал. Когда вы идете выбирать врача, то спрашиваете, кто, к примеру, хорошо лечит зубы. Когда хотите отремонтировать машину, ищете того, кто хорошо чинит машины. И риэлтора надо выбирать так же осознанно. Почитать, поспрашивать, посоветоваться…..
- А не того, кто предлагает дешевле.
- Почему. Дешевле тоже может быть, но что он делает за эти деньги? Вот в чем вопрос. К нам нередко звонят и спрашивают, почему у вас намного дороже, чем у тех-то? Вы же одно и то же делаете. Наверное, да, но немного по-разному, и с другим наполнением услуги, поэтому и результат разный получается. Я им иногда говорю, чем платить эти «небольшие» деньги кому-то, то звоните тогда мне. Я вас проконсультирую по каждому этапу. Все равно вам за эти деньги придется все делать самому: самому показывать, самому смотреть, самому собирать документы, самому готовиться к сделке, самому принимать решения (зачастую очень важные), самому ехать на получение или внесение аванса…. Так что, какая вам разница, что вы заплатите эти деньги, что не заплатите! Только выплаченную комиссию сэкономите. Но люди вбили в голову, что и такие компании им помогут, поэтому и соглашаются с ними сотрудничать. Иначе бы у нас вымер класс псевдо-риэлторов. Потом что-то пошло не так, и они жалуются на всех риэлторов. Нарекания идут на всю отрасль. Когда меня спрашивают, то я всегда говорю, что это плохие посредники, учу людей, как выбрать нормальную компанию. Хотя кризисы и почистили хорошо эти псеводо-риэлторские ряды, но все равно осталось компании, с кем бы я никогда не рекомендовал работать.
- Да, но порой такие безответственные компании затесываются в альтернативу. И что делать? За них проводить проверку?
- Мы всегда проверяем квартиры и в альтернативной сделке, все квартиры которые «ниже» нас проверяются. Кстати, однажды был суд. И мы помогли «не нашему» клиенту в альтернативе. Ситуация такая: муж с женой развелись, и он подарил свою долю в квартире бывшей жене. Она эту квартиру продавала. Ее покупатели, в свою очередь продавали свою квартиру нашим клиентам. Так что, как я и говорил выше, мы проверили не только ту квартиру, что покупали наши клиенты, но и «злополучную квартиру» тоже. Вопросов по документам у нас не возникло. Но все же проверили, осталась ли у бывшего мужа в собственности еще какое-нибудь жилье. Выяснили, что у него есть половина дачи. Через 8 месяцев звонит клиентка (не наша) и просит нас помочь. Мол, бывший муж подал в суд. Считает, что жена его обманула, обещала взамен дарственной на половину квартиры, полдачи подарить, и не подарила. Я пригласил ее к себе, дал копии документов проверки и объяснил, что бывший муж не выиграет дело, посоветовал адвоката. А их риэлтор была в отпуске. И даже когда она приехала, то в суд ни разу не пришла. Вот вам отношение. Обратились бы к нам, то и за адвоката бы платить было не нужно…
- Они же не знали, что у вас фирма и в суде не бросает своего клиента.
- Вы, когда выбираете риэлтора даже по рекомендации, то надо обращать внимание на такие моменты. К примеру, вам говорят, что этот риэлтор хороший. Хороший, когда все прошло гладко. А вот если бы вам кто-то сказал, что у нас была проблема, и компания нам помогла ее решить, не бросила в трудный момент, тогда б другое дело. Поэтому когда приходите в компанию, то должны спросить: за что плачу деньги? Скажут, за то-то и за то-то. Хорошо. А вы в договор это напишите? Вот что надо спрашивать. Если в договоре их «хорошие» слова не прописаны, то все и останется на уровне слов. И что вы тогда представите в суд для подтверждения своей добросовестности?! А документ, который предоставляем мы, останется у вас на руках. И будете не зависеть от обстоятельств. Закроется организация или нет, работает риэлтор, который вел сделку или нет, вы всегда можете эту «бумагу» предоставить в суд. И будете уже покупателем добросовестным!
Свежие комментарии