Ипотека с госпомощью

Источник фотографии

Предновогодние акции по ипотеке закончились, а новые появляться не спешат. Ставки остаются на прежнем уровне, на вторичном рынке они печально высоки, на первичном держатся на уровне 11–12%, но только благодаря программе государственного субсидирования процентных ставок, которую государство решило продлить до конца 2016 года.

Программа продлена

Весь январь эксперты гадали, продлит ли государство программу субсидирования ипотеки. Она была введена в марте 2015 года с целью поддержки рынка, свою функцию выполнила и должна была завершиться 1 марта 2016 года, тем более что ряд чиновников утверждали, что государство не планирует ее продлевать. Надежда появилась в начале февраля, когда министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, сославшись на Игоря Шувалова и Дмитрия Медведева, заявил о возможности продления госпрограммы.

В середине февраля на конференции «Итоги рынка недвижимости – 2015» Михаил Мень обнародовал официальную новость: государство продлевает программу субсидирования ипотеки на первичном рынке недвижимости до конца текущего года. Он добавил, что ориентировочно финансирование будет определено в рамках 16,5 млрд рублей, а ставка для заемщиков останется прежней, 12% годовых в рублях. Эти средства будут использованы как на программу, действующую в 2016 году, так и на обслуживание прошлогоднего субсидирования. Напомним, что ипотечный кредит по госпрограмме можно оформить под 12% годовых с первоначальным взносом не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости и сроком кредитования до 25 лет. Максимальная сумма кредита для Петербурга составляет 8 млн рублей, для Ленобласти – 3 млн рублей.

Также Михаил Мень рассказал, что в рамках развития госпрограммы рассматривается вопрос о субсидировании первоначального взноса по ипотеке. Как сообщает портал Banki.ru, в пресс-службе Сбербанка к этому относятся с настороженностью: «Первоначальный взнос – основная “страховка” кредитора, возможность самостоятельно внести первоначальный взнос – свидетельство надежности заемщика. Поэтому мы не считаем такое развитие программы госсубсидирования оптимальным».

Еще одна задумка правительства – создать условия для банков, позволяющие выдавать ипотеку быстрее. Об этом рассказал Дмитрий Медведев на съезде первичных отделений партии «Единая Россия». Он добавил, что соответствующие изменения в законодательство РФ были подготовлены и вступят в силу уже в этом году. А директор АИЖК Александр Плутник на этом же съезде заявил, что сегодня необходимы долгосрочные меры по привлечению частного капитала на рынок ипотечного кредитования через выпуск ипотечных ценных бумаг. С соответствующим предложением агентство уже обратилось к Банку России.

Жаркий январь

Поняв, что дальше тянуть нельзя, на ипотеку решились те, кто еще ждал. Традиционно пиковым по числу заключенных сделок является декабрь, однако кризис изменил правила, и обычно неурожайный на сделки праздничный январь вышел вперед. Так, аналитический центр «ДельтаКредит» отчитался: третья неделя января стала лучшей по количеству заявок на ипотечные кредиты за последние два месяца, а общее количество заявок по итогам января может превысить декабрьские показатели. «Мы видим повышенный спрос на ипотеку в начале 2016 года и связываем это с двумя факторами, – говорит заместитель председателя правления «ДельтаКредит» Ирина Асланова. – Во-первых, покупатели жилья в новостройках стараются успеть оформить кредит в рамках программы государственной поддержки. Во-вторых, многие люди сейчас задумались о вложении сбережений и инвестируют в первоначальный взнос на ипотечный кредит».

Новые условия

Единственный банк, снизивший в январе ставки по ипотечным кредитам, – банк «Уралсиб»: ставки по ипотеке на покупку готового жилья установлены в размере от 13% до 14,75% годовых. Процентные ставки по кредитам на покупку строящегося жилья на период строительства составляют от 14% до 15,75% годовых, по окончании строительства снижаются до уровня ставок по кредитам на готовое жилье. Срок кредитования по всем программам увеличен до 25 лет. Первоначальный взнос – от 20%.

Расширил программу кредитования апартаментов РосЕвроБанк. В дополнение к возможности приобретения апартаментов путем участия в долевом строительстве банк предложил покупку апартаментов по предварительному договору купли-продажи, если многофункциональный комплекс, в котором они расположены, введен в эксплуатацию. Срок ипотеки по этой программе составляет от 1 года до 20 лет, сумма кредита – от 500 тыс. до 10 млн рублей, первоначальный взнос – от 30%, процентные ставки – от 13% при условии использования программы снижения ставки. Также скидки предоставляются клиентам с положительной кредитной историей, вкладчикам и тем, кто имеет зарплатную карту банка.

Банк «Открытие» в январе запустил новые ипотечные программы «Квартира + Материнский капитал» и «Новостройка + Материнский капитал» для семей, имеющих право на получение семейного капитала. Заемщики могут получить кредит в размере до 90% от стоимости квартиры. При этом в течение полугода с момента получения кредита они должны погасить часть ипотеки средствами материнского капитала. Ставки по этим кредитам – от 13% годовых, сумма – от 500 тыс. до 30 млн рублей. Также необходимо предоставить документы, подтверждающие право клиента на получение семейного капитала.

С долларов на рубли

С новой силой в январе разгорелись страсти по валютным ипотечным заемщикам. Рубль продолжает дешеветь, доллар и евро – дорожать. Взявшие ипотеку в долларах при рублевой зарплате вынуждены теперь платить в два с половиной раза больше. Конечно, такие заемщики виноваты сами, хотели кредит повыгоднее (ставки по валютной ипотеке ниже) или просто не оценили риски. Банкам, хотят они того или нет, приходится идти навстречу: неплатежеспособный заемщик вынуждает банк отнять квартиру и заниматься ее реализацией, а то и вовсе иметь дело с застройщиком, который не спешит достраивать дом.

В январе сразу три банка обратились к своим валютным заемщикам. Работу главного офиса банка «ЮниКредит» 28 января парализовал стихийный митинг валютных ипотечников, после чего банку пришлось напомнить о разработанном более года назад ряде программ реструктуризации задолженности. В сообщении банка говорится, что за прошедшее время более половины заемщиков, взявших ипотеку в валюте, воспользовались предложениями банка. Часть клиентов перевела кредиты из иностранной валюты в рубли. Чтобы решить вопрос, валютному заемщику нужно обратиться к менеджеру банка.

В конце января рабочая группа банка «Абсолют», отказавшегося от валютной ипотеки еще в 2009 году, провела встречу со своими валютными заемщиками. Последним были предложены новые условия реструктуризации кредитов. Возможны несколько вариантов. Первый – конвертация долга по льготному курсу 65 рублей за доллар США, для многодетных заемщиков – 57 рублей за доллар США. Ставка по рублевому кредиту после конвертации составит 12% годовых. Воспользоваться новыми условиями можно до 1 мая. Второй вариант – полное погашение долга, при этом задолженность по кредиту в целях досрочного погашения рассчитывается по курсу 60 рублей за доллар США. Воспользоваться данным предложением можно до 1 марта. Также банк готов рассмотреть вопрос об отмене неустойки по кредитному договору.

Специальную программу конвертации валютной ипотеки предложил и Росбанк. Здесь разработали новые условия рефинансирования валютных ипотечных кредитов в рублевые сразу для нескольких категорий заемщиков. Во-первых, это социальные категории заемщиков, попадающие под условия программы помощи АИЖК: многодетные семьи, родители-одиночки и заемщики, в семье которых есть инвалид. Для них банк устанавливает специальный курс конвертации задолженности в рубли в размере, достаточном для снижения задолженности в рублевом эквиваленте на 30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, но не более 1,8 млн рублей. Другие заемщики, попадающие под условия программы помощи АИЖК, смогут конвертировать кредит в размере, достаточном для снижения долга на 20% от размера совокупной задолженности по основному долгу, но не более 1,2 млн рублей.

При рефинансировании на указанных условиях процентная ставка по ипотеке в рублях устанавливается в размере 12% годовых. Подать заявление на участие в специальной программе рефинансирования заемщики могут до 31 марта 2016 года.

Что касается других банков, выдававших валютную ипотеку, то в Газпромбанке, например, до 31 марта действует льготный курс – 50 рублей за доллар США и 60 рублей за евро, а большинство валютных ипотечных кредитов в Сбербанке, по словам представителей пресс-службы банка, погашены. ВТБ24 также предложил варианты помощи валютным заемщикам еще в 2015 году. Между тем президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян считает, что банки вовсе не должны идти навстречу валютным заемщикам. Его слова приводит портал Banki.ru: «Я разделяю банки и государство, последнее со своей стороны, может, в каких-то случаях должно идти навстречу, потому что это касается социальной защищенности граждан, поднимает социальные проблемы. А банки ничего не должны, они могут идти навстречу (валютным ипотечным заемщикам), но это уже отношения с их клиентами».

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»:

Ипотечное кредитование играет важную роль в поддержании стабильного спроса на рынке жилой недвижимости.

В 2015 году доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составила в среднем 40–45%. В декабре прошлого года этот показатель достиг максимального значения и поднялся до уровня в 65–70%. В январе активность ипотечных заемщиков не снижалась, был повторен рекорд декабря.

Продление государственной программы субсидирования ипотечных ставок, безусловно, удержит строительный сектор от катастрофического падения платежеспособного спроса в текущем году. Рынок продолжит сужаться на фоне небольшого роста цен, подталкиваемых инфляцией, но объемы продаж будут вполне удовлетворительными для поддержания пусть медленного, но все же развития сектора жилищного строительства. Наиболее активным станет, как и в прошлом году, сегмент жилья эконом-класса.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

В январе ставки на ипотечном рынке не менялись. Банки активно выдавали ипотечные кредиты, не ужесточая условий, так как изначально было заявлено о завершении программы субсидирования ипотеки с марта. Сейчас банки продолжают активно выдавать кредиты. Пока информация о продлении программы не сказалась на их деятельности. Но клиенты, похоже, уже среагировали на положительную новость – наметившийся было ажиотаж несколько спал.

В 2015 году доля сделок с привлечением ипотеки в нашем проекте ЖК «Триумф Парк» составила в среднем 50%, однако в некоторые месяцы этот показатель доходил до 70–80%. Все ипотечные кредиты были выданы по субсидированной ипотечной ставке. Январь продолжил заданный темп – доля сделок с ипотекой в январе 2016 года составила 68% от общего объема продаж. Февраль также пока активный, а дальше все будет зависеть от общей ситуации в экономике. Все застройщики очень позитивно восприняли новость о продлении программы субсидирования ипотеки. Самая эффективная мера на сегодня, на мой взгляд, – это привлекательная ипотечная ставка в совокупности с лояльными условиями выдачи ипотечных кредитов.