Последние комментарии

  • Евгений Рыбак 200019 апреля, 1:50
    .Что нельзя указывать в договоре, покупая жилье за маткапитал
  • Евгений Рыбак 200026 марта, 0:34
    .Квартира в рассрочку: что предлагают застройщики и нужно ли это покупателям. Сроки, проценты, условия, подводные камни
  • ирина михайленко (Авдощенко)27 февраля, 9:25
    http://www.houselist.ru фото здесь!Продам участок 3 км. от Москвы

Перевод недвижимости в нежилой фонд

Основы законодательства по переводу недвижимости в нежилой фонд

В соответствии с положением Жилищного кодекса РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004 года перевод жилых помещений в нежилой фонд должен выполняться при условии соблюдения ряда условий, которые изложены ниже.

Перевод недвижимости в нежилой фонд

  1. В таком помещении должен присутствовать отдельный вход.
    Если в квартире не имеется технической возможности создания отдельного входа, то перевод ее в категорию нежилого помещения не разрешается. Недопустимо при эксплуатации нежилого помещения использовать тот вход, через который граждане попадают в другие жилые помещения, то есть подъезд жилого дома. Эта главная причина отказа в переводе недвижимости в нежилой фонд.
  2. Обычно квартира, которую собираются переделать в офис, располагается на первых этажах зданий, либо под ней находятся нежилые помещения. Во втором случае можно даже перевести недвижимость в нежилой фонд на втором этаже, если на первом этаже дома находятся магазин, офисные помещения или предприятия бытовых услуг.
  3. Если в жилом помещении проживают граждане, то его запрещено переводить недвижимость в нежилой фонд. Сначала нужно выписать из данного помещения всех лиц, у которых этот адрес указан  в качестве места постоянной регистрации. Кроме того потребуется подтверждение того факта, что никто из граждан в квартире не проживает, поэтому управляющая компания или правление собственников жилья должны подтвердить справкой, что в данной квартире никто не прописан.
  4. Запрещается переводить в нежилой фонд отдельные комнаты или иные части квартир по отдельности. Здесь действует прямой запрет, в том случае если переводимая недвижимость является частью жилищного объекта.
  5. Перевод квартиры в нежилой фонд запрещается и в тех случаях, когда права собственника обременены правами других лиц. Например, недвижимость находится в залоге у банка, что создает массу осложнений у потенциальных покупателей, которые хотели бы приобрести это помещение на заемные средства, а затем собираются перевести его в категорию нежилых объектов. Тем не менее, некоторые банки игнорируют законодательный запрет и идут на уступку своим клиентам, позволяя переводить залоговую недвижимость в нежилой фонд. Объяснением такой лояльности служат соображения выгоды, поскольку стоимость объекта существенно возрастает при переводе недвижимости в нежилой фонд.

Если требования Жилищного кодекса относительно перевода квартир в нежилой фонд соблюдаются полностью, то можно начать оформление пакета документов, предоставляемого в соответствующий орган местного самоуправления. Сбор и подготовка документов в данном случае не представляет особых сложностей для собственника помещения, однако будет надежнее данный шаг процедуры перевода недвижимости в нежилой фонд доверить профессионалам.

Порядок оформления перевода недвижимости в нежилой фонд

Согласно двадцать третьей статье Жилищного кодекса РФ, для перевода недвижимости в нежилой фонд нужно предоставить в органы власти следующие документы:

  • заявление, написанное собственником квартиры от своего лица, в свободной форме, но обязательно в письменном виде. В нем должно содержаться требование перевода принадлежащей ему недвижимости в нежилой фонд.
  • документы, которые устанавливают права на данное помещение. Сюда относятся свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, а также документы-основания, то есть в каждом отдельном случае это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о праве на наследство или обменный ордер или другие бумаги. Эти документы должны предоставляться в оригинале, либо в виде заверенных нотариусом копий.
  • технический паспорт квартиры, переводимой в нежилой фонд, составленный бюро технической инвентаризации объектов недвижимого имущества или другой уполномоченной организацией. Пакет документов, который запрашивается в данном случае, полностью идентичен перечню документов, предоставляемых при переводе в жилой фонд нежилого помещения. Единственным отличием является то, что в случае нежилого помещения не обязательно предоставления технического паспорта, а достаточно предоставить план и техническое описание объекта недвижимости, которая переводится в нежилой фонд.
  • поэтажный план дома, в котором находится переделываемое помещение. Предоставление данного документа необходимо, чтобы проанализировать техническую возможность создания отдельного входа в планируемое нежилое помещение, в том случае, если переделка еще не выполнена в момент подачи заявления на перевод недвижимости в нежилой фонд.
  • проект перепланировки и переустройства данного помещения в нежилой фонд. Согласно требованиям законодательства, проект должен быть выполнен и оформлен проектной организацией согласно существующим строительным нормам. Жилищный кодекс требует разработку подобного проекта именно в случае перепланировки и переустройства потенциального нежилого помещения.

Вышеперечисленный список документов, которые нужно предоставить для того, чтобы получить разрешение на перевод в нежилой фонд недвижимости, является исчерпывающим, а, следовательно, властные органы не имеют права требовать дополнительных данных.

При предоставлении требуемых документов на перевод квартиры в нежилой фонд в уполномоченный орган, ведающий переводом жилых помещений в нежилые, выдается расписка заявителю. Затем по законодательству в течение 45 дней заявление должно быть рассмотрено, и принято решение об удовлетворении запроса или его отклонении. Существует некоторое ограниченное количество оснований, по которым может быть принято решение об отказе. Вот они:

  • заявитель не  предоставил полный набор документов, которые требуются согласно положениям второй части 23 статьи Жилищного кодекса РФ;
  • заявление было направлено в орган, который не обладает правами на перевод квартир из жилого фонда в нежилой фонд;
  • объект недвижимости по своему состоянию не соответствует требованиям, которые предъявляются к потенциально нежилым помещениям;
  • предоставленный проект на перепланировку или переустройство не соответствует требованиям действующего законодательства.

На самом деле, перечень оснований для отказа по заявлению о переводе недвижимости в нежилой фонд не так велик. В том случае, если заявитель провел необходимые предварительные работы, а также подготовил все требуемые документы, а сама квартира отвечает предъявляемым требованиям, то отказ в запросе маловероятен.

Если же получен отказ в переводе в нежилой фонд, то процедура обжалования, согласно статьи 24 ЖК РФ, возможна только в судебном порядке. Чтобы избежать подобной возможности, нужно безукоризненно и в полном соответствии требованиям действующего законодательства готовить пакет документов, а также составлять заявление на перевод недвижимости в нежилой фонд.

Осуществление перевода квартиры в нежилой фонд представляется хорошим видом инвестиций в недвижимость, поскольку оформление прав на нежилое помещение сразу сильно повышает его стоимость. Однако собственнику придется вначале потратиться не только на приобретение квартиры, но и сделать дополнительные капиталовложения, чтобы реализовать  перевод. Сюда нужно включить средства на подготовку проектных документов, затраты на строительную переделку, оплату услуг фирме, занимающейся переводом квартир в нежилой фонд, а также оплатить сборы и платежи.

Стоимость перевода недвижимости в нежилой фонд

Самая крупная статья расходов при переводе помещения в нежилой фонд – это выполнение отдельного входа в нежилое помещение. Капиталоемкость ее может составить, в зависимости от проекта на строительство, от двухсот тысяч рублей до сумм, значительно превышающих миллион рублей.

Когда собственник помещения определяет бюджет строительства отдельного входа, он обязательно сопоставляет требуемые затраты с потенциальным приростом стоимости объекта недвижимости в результате переделки. Критерием оптимальности служит соотношение затрат на вход и прирост к стоимости, которое должно быть не более 1/10, то есть стоимость строительства отдельного входа не должна быть больше, чем десять процентов от общей стоимости объекта недвижимости, переводимого в нежилой фонд.

Вторая по величине статья затрат приходится на проектные работы. Проект перепланировки или переустройства является неотъемлемой частью документов, предоставляемых в комиссию для получения разрешения. Выполнение его следует поручать только той проектной организации, которая имеет все необходимые лицензии на данную работу по переводу недвижимости в нежилой фонд.

Дополнительно к суммам, затраченным на выполнение проекта и строительство, собственнику могут потребоваться услуги компании, которая профессионально занимается переводом квартир в нежилой фонд. Удобство работы с ними заключается в том, что они берут на себя все процедуры, связанные с переводом, что освобождает хозяина объекта от хлопот и экономит его время. Помимо этого важно само участие в переводе недвижимости в нежилой фонд специалистов по недвижимости, поскольку это практически гарантирует потенциальную выдачу разрешения. Стоимость таких услуг составляет обычно порядка тридцати тысяч рублей, а продолжительность выполнения заказа специалистами составляет около трех-пяти месяцев. После этого срока собственник помещения получает новое свидетельство о регистрации права, в котором указано, что объектом права теперь является нежилое помещение.

Популярное

))}
Loading...
наверх