Ситуация в строительной отрасли и на рынке недвижимости остается отражением ситуации в стране, но со своими особенностями разумеется. Девальвация гривны, «вымывание» сбережений, нестабильность от боевых действий на востоке никак не добавляют динамики развития указанным сферам экономики.

Случай на стройке

В строительстве ситуация далеко не самая благоприятная. По данным Госстата, за 9 месяцев объем выполненных стройработ по сравнению с аналогичным периодом 2013 года уменьшился на 17,2% (7,14 млрд. грн.) до 34,4 млрд. грн. Наибольшее снижение ожидаемо зафиксировано в Луганской и Донецкой областях (на 42,4% и на 37,5% соответственно), за ними следует Киевская область, где снижение составило 35,9% до 1,5 млрд. грн. Напомним, что в 2013 году объем выполненных строительных работ по сравнению с 2012 годом уменьшился на 14,5%, или на 9,985 млрд. грн. до 58,9 млрд. грн.
«Ложкой меда» является то, что за III квартал начались работы на 8 столичных объектах, которые были заморожены по итогам кризиса 2008-2009 г. и стали долгостроями.

Статистика строительного рынка Киева за 9 месяцев 2014 года выглядит более чем оптимистично: с января по август он пополнился 23 новыми проектами с общим объемом предложения более 6,5 тыс. квартир, и до конца года ожидается завершение еще пяти ЖК. При этом до 10% комплексов строятся с опережением графика, что для кризисного периода и еле живого спроса — экономический нонсенс.

С другой стороны, на строительный рынок пребывают новые игроки. В III квартале 2014 Госархстройинспекция выдала 1,1 тыс. лицензий на ведение хоздеятельности в сфере строительства. Больше всего таких лицензий выдано в Киеве, а также в Днепропетровской, Киевской, Харьковской, Одесской и Львовской областях.

Привлечению новых игроков на рынок способствует упрощение лицензирования и разрешительной документации. Так, введены единые формы для заявлений о получении (переоформлении, аннулирования, дубликата) строительных лицензий, а также формы для информации о способности компании вести указанные работы.

Со своей стороны соглашение об ассоциации между Украиной и ЕС открывает отечественным стройкомпаниям возможность выхода на внешние рынки подрядных услуг. Правда необходима перестройка системы менеджмента и повышение качества, да и конкуренции еще никто не отменял. В любом случае перспектива выхода украинских стройкомпаний на европейские рынки не столь близкая и не столь однозначная.

Эксперты отрасли уверяют, что стройрынок Украины сохраняет свою потенциальную инвестиционную привлекательность для иностранных инвесторов (прежде всего в части коммерческой недвижимости), которая станет явью после того как «устаканится» политико-экономическая ситуация и прекратятся военные действия на востоке. С этим сложно не согласиться, но есть и поправка – ранее немалая часть инвестиций приходила со стороны российских инвесторов. Даже если ситуация быстро улучшится, российские инвестиции не скоро появятся на нашем рынке.

Худший рынок в мире

Немного другая ситуация на рынке недвижимости. Из-за девальвации долларовые цены на недвижимость продолжают падать. По данным консалтинговой компании SV Development, за последний квартал средняя цена продажи 1-3-комнатных квартир на первичном рынке (строящиеся дома) в Киеве снизилась на 5,63% до $1090 за кв.м., тогда как на «вторичке» средняя цена упала на 5,23% до $1213 за кв.м.

Немного другие данные дает ИАП «Столичная недвижимость»: в октябре 2014 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на «первичке» составила 15853 грн./кв. м., (+0,6% к сентябрю), а за год (с октября 2013-го) цены выросли на 18,6%. При этом в октябре приостановили свой рост цены на квартиры эконом-сегмента, что связано с выходом на рынок новых проектов. Касательно «вторички», то по итогам октября средняя стоимость выросла на 0,2% до 23301 грн./кв. м., а в долларах снизилась на 0,2% до 1799 долл. США/кв. м (±1,3%).

Со своей стороны эксперты рынка спорят, достигли ли цены «дна» или нет. Это не суть важно, т.к. это мало влияет на потребительское поведение и на отложенный спрос. Да и само понятие «ценовое дно» весьма условное, эксперты говорят о нем давно и сугубо в теоретической плоскости. Даже если «дно» достигнуто, покупатели не ринуться покупать «квадраты». Те, у кого есть деньги, уже вкладывают их в квартиры, решая свои жилищные вопросы или с целью сохранения средств (более редкий мотив). Эксперты предполагает, что часть покупателей, изъяв свои вклады из банков, с целью сохранения средств вложились в недвижимость, которую затем планируют сдавать в аренду.

Вместе с тем, ощущение «дна» все-таки проистекает из данных ежеквартального рейтинг Global House Price Index, который зафиксировал падение стоимости жилья в Украине на уровне 28%, что намного больше, чем в других странах, присутствующих в отчете. Например, спад в цене жилья произошел и в Индии, Словении, России, Греции, Испании, но составил скромные 5-8%. По этому критерию Украина на данный момент является худшим рынком жилой недвижимости в мире.

Наиболее понятным показателем активности на рынке недвижимости является динамика продажи квартир. По данным агентства недвижимости SV Realty, в октябре в Киеве продано 1 165 квартир (521 квартира на вторичном рынке и 644 продано в недостроенных домах). По предыдущим месяцам динамика была такова: в сентябре – 1291 квартиры (578 – «вторичка» и 713 на первичном рынке), в августе – 1157 (536 и 621), в июле – 1448 (642 и 806), в июне – 1338 (592 и 796) и в мае - 1176 (465 и 711). Как видим, помесячная динамика продажи квартир «скачет». Августовское снижение можно пояснить летним снижением активности, осеннее снижение можно связать с парламентскими выборами пояснение же других месячных цифр не будет столь же логичным.

С другой стороны, в 2013 году по сравнению с 2012 годом снизилось на 8,2% - до 30 621 сделки. На вторичном рынке столицы было совершено на 16,1% меньше сделок купли-продажи квартир, чем в 2012 году – 16 154. При этом, количество сделок на «первичке» в 2013 году по сравнению с 2012 годом выросло незначительно – на 2,7%, до 14 467. Судя по помесячным цифрам, снижение продаж будет и по итогам 2014 года.

С другой стороны, росту продаж недвижимости способствовали политические фактор миграции с Донбасса и Крыма. Развитию столичного рынка также могут помочь прошедшие парламентские выборы - формированием новых органов власти и существенное обновлением состава Верховной Рады, что повлечет за собой переезд в Киев не только многих вновь избранных депутатов, но и членов их семей, инфраструктуры приближенных к ним компаний.

Интересной тенденцией является то, что более половины покупателей предпочитают более дешевое, но более рисковое жилье в строящихся домах, тогда как раньше большинство сделок приходилось на вторичный рынок. Виной этому как расширение предложения на первичном рынке, так и в некоей мере рост доверия к первичному, где риски в последнее время снизились, хотя и остаются относительно высокими. Расширение предложения привело к тому, что покупатель недвижимости сегодня стал требователен к объекту и его качеству.

Причина падения продаж также состоит в том, что ипотечное кредитование в финансировании сделок занимает буквально несколько процентов, т.е. почти все продажи идут за «нал». Конечно, государство ограничивает наличный оборот, поэтому на 20% возросло число сделок по дарению недвижимости, т.е. население не хочет показывать государству финансовую сторону сделок купли-продажи. Впрочем, часть сделок «закрывается» программами рассрочки от застройщиков, но их доля не столь велика.

Вместе с тем, большинство сделок приходится на эконом-сегмент. Максимальное количество сделок в 2013 году приходилось на квартиры до $100 тыс. – 61% от общего количества сделок. Еще 25% квартир было продано в ценовой категории $100-200 тыс. На категорию свыше $200 тыс. пришлось 14% сделок.

Какой бы не стоял ценник на квартире, покупатель всегда хочет по-дешевле. Согласно исследования консалтинговой компании Colliers International, разрыв между ожиданиями продавца и покупателя вторичной жилой недвижимости Киева составляет минимум $440/кв. м. По ожиданиям потенциальных покупателей, стоимость 1 кв. м не должна превышать $1,25 тыс.
Ситуация на рынке недвижимости полностью зависит от обстановки в стране, от перспектив восстановления экономики, т.е. в краткосрочной перспективе – все туманно. Отсутствие банковского кредитования покупки квартир и самого процесса строительства, падающие возможности приобрести жилье за обесценивающиеся гривневые сбережения, удорожание самого строительства (хотя доля импортной составляющей обычно не превышает 20%) не создают предпосылок для оптимистических прогнозов.

Автор:

27 ноября 2014, 11:49