После подорожания ипотеки многие застройщики стали предлагать длительную рассрочку на покупку квартир, а теперь и ипотечные ставки снова снизились. Как сейчас выгоднее покупать квартиру: в рассрочку или в ипотеку? Если у застройщика есть рассрочка, но нет ипотеки, может ли это означать, что проект не очень хороший или дела у девелопера идут плохо, раз банки не хотят с ним работать?
Юлиан ГУТМАН, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»:
Действительно в начале года, многие застройщики в условиях ужесточения ипотечного кредитования и понижения платежеспособности населения предпринимали разные способы стимулирования спроса. И рассрочка была ни единственной мерой по привлечению клиентов, большой популярностью у покупателей пользовались скидки и акции. При этом зачастую специальные акции ограничены по времени и распространялись не на все квартиры, а на определенный объем. Нередко застройщики использовали машиноместо в качестве инструмента для предоставления скидки. Покупатели сами выбирали то, что им больше подходит: скидка, рассрочка или бонусы. Тем, кто, покупая квартиру в новостройке, единовременно оплачивают 100 процентов ее стоимости собственными средствами, интересны бонусы и подарки, например, машиноместо или ремонт в квартире. Иногда в денежном эквиваленте это более значимо, чем скидки. Рассрочка платежа интересна тем покупателям, которые не располагают суммой полной стоимости жилья, но при этом не могут или не хотят использовать кредит. В этом случае более всего привлекательны такие условия рассрочки, когда первоначальный взнос не превышает 50%, а срок выплаты остатка суммы составляет от одного до двух лет.
Сейчас, когда благодаря поддержке государства изменились условия жилищного кредитования на первичном рынке, ипотека стала более доступной, чем в начале года. Однако сравнивать ипотеку и рассрочку платежа не совсем верно. Это совершенно разные инструменты приобретения жилья. Максимальный срок рассрочки платежа – пять лет, срок ипотеки - до 30 лет. Поэтому сравнивать и определять, что выгоднее не совсем корректно.
Отсутствие ипотеки у застройщиков, которые при этом предлагают рассрочку платежа, вовсе не означает, что дела у девелопера идут плохо и банки не хотят с ним работать. Скорее это говорит о том, что сегодня, в ситуации нестабильности в экономической сфере, банки очень внимательно проверяют объекты для аккредитации по ипотеке. Поэтому в 2015 году банки, чтобы уменьшить риски, специально затягивают аккредитацию объекта, и ждут пока не будет построено два-три этажа дома.
Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь «Сити-XXI век»:
Выбор рассрочки или ипотеки зависит от финансовых возможностей покупателя и его жизненных обстоятельств. Если сумма на первый взнос достаточно ограничена, то можно рассчитывать лишь на ипотеку. При наличии большего количества средств покупателю вполне по силам и вариант рассрочки. Рассрочка по-прежнему выгодна для тех, у кого есть деньги и для кого ипотека вызывает дискомфорт. В этом случае покупатель не связывает себя отношениями с банком и закрывает свои обязательства перед застройщиком в течение одного - двух лет. Однако рассрочку в основном используют при покупке одно- и двухкомнатных квартир. Для приобретения квартир больших площадей людям чаще всего требуется ипотека. Это классический финансовый инструмент, который по сравнению с рассрочкой позволяет уменьшить ежемесячные платежи.
Добросовестный застройщик может не применять ипотеку при продажи квартир по не зависящим от него причинам. Во-первых, банки начинают выдавать кредиты на покупку квартир в новостройках только после выполнения определенного объема работ. В случае старта продаж на нулевом цикле застройщик часто не может рассчитывать на доходы от ипотечных кредитов на этой стадии проекта. Во-вторых, после ввода объекта в эксплуатацию банки также приостанавливают выдачу ипотечных кредитов. В этом случае новые договоры участия в долевом строительстве с инвесторами уже заключены быть не могут, а договоры купли-продажи по нераспроданным помещениям еще не могут. Для возобновления оформления ипотечных кредитов банк должен провести повторную аккредитацию комплекса уже как готового объекта, а застройщик оформить свое право собственности на нераспроданные помещения, на что требуется некоторое время. В-третьих, банки не дают кредиты при схеме ЖСК. Хотя она и несет повышенные риски для покупателя, но действующему законодательству не противоречит. При отсутствии ипотеки на объекте покупателю целесообразно проконсультироваться у юриста и уточнить, с чем это связано.
Дмитрий КОТРОВСКИЙ, партнер «Химки Групп»:
Наличие рассрочки от застройщика - это совершенно не показатель того, что дела у девелопера идут плохо, а банки отказываются работать с ним. В феврале 2015 года, до запуска программы субсидированной ставки по ипотеке, более 80 процентов всех застройщиков предлагали различные программы рассрочки, и это была вынужденная мера, способ привлечения и удержания ускользающего спроса, зависимого от кредитных ресурсов. Предлагая программы рассрочки, девелоперы не прекращали сотрудничество с банками – формально ипотеку можно было взять. Вот только покупателям банковские ставки под 15-19% были неинтересны.
Конечно, для покупателя с точки зрения общей суммы сделки рассрочка выгоднее, так как переплата по ней меньше. А зачастую программы рассрочки предлагаются вообще без каких-либо скрытых платежей и процентов – фактически, кредитует покупателя сам девелопер. Однако рассрочка всегда становится менее длительной, но более серьезной нагрузкой на бюджет семьи с точки зрения ежемесячных расходов. Первоначальный взнос может достигать 50%, как правило, программы рассрочек предлагаются на два - три года, реже на 5-10 лет, то есть ежемесячный платеж в разы больше, чем платеж по ипотеке.
Для девелопера рассрочка всегда гораздо менее интересна, чем классическая ипотека с незаградительной ставкой. При ипотечной сделке девелопер получает 100 процентов стоимости лота практически одномоментно, а при рассрочках растет риск дебиторской задолженности, при этом у девелопера, в отличие от банка, нет никакого ресурса по взысканию долгов. Нельзя сбрасывать со счетов и вопрос девальвации рубля и инфляции – банк при предоставлении ипотечного кредита закладывает эти показатели в проценты за пользование кредитом. А застройщик, предлагая беспроцентную рассрочку (например, на год), фактически дает покупателю ежемесячную скидку в точности равную уровню инфляции.
Константин ШИБЕЦКИЙ, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
Принципиальное отличие рассрочки от ипотеки заключается в том, что рассрочка предоставляется на достаточно короткий период. С точки зрения финансового обременения, она дешевле, но срок ее действия короче. Ипотека в этом смысле не дешевый вариант, но более удобный, так как заемщик выплачивает долг фиксированными платежами в течение длительного времени. И рассрочка, и ипотека могут быть выгодными, все зависит от возможностей, в том числе и финансовых, будущего покупателя. Что касается застройщика, то, действительно, отсутствие ипотечного предложения может вызвать сомнения, и в этом случае стоит быть крайне осторожным, а лучше не рисковать. На сегодня в программе субсидирования ипотеки с господдержкой участвует около восьми банков, и они работают с ведущими застройщиками, которые себя зарекомендовали и не подвергают риску дольщиков.
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
Если коротко, рассрочка – удобный вариант для людей с высоким, в том числе и неподтвержденным, доходом, которым достаточно небольшого срока, за который они могут накопить нужную сумму. Ипотека же выгодна тем, кто не имеет возможности быстро погасить кредит. На сегодняшний день рассрочка предоставляется примерно в 70% проектов, и является довольно эффективным инструментом повышения покупательского спроса. Но идеализировать данный способ оплаты я бы не стала: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, соответственно, и платежи, как правило, выше.
Что касается наличия рассрочки при отсутствии ипотеки, то это далеко не всегда является свидетельством ненадежности застройщика. Во-первых, банки зачастую не спешат кредитовать новостройки на стадии котлована, чаще ипотека появляется тогда, когда строительные работы выполнены хотя бы на 20 - 30%. Во-вторых, очень немногие банки аккредитуют застройщика, который возводит свой первый объект. Тем не менее аккредитация новостройки банком, а еще лучше несколькими, - достаточно серьезное преимущество в глазах покупателя, поскольку свидетельствует о том, что объект прошел всестороннюю проверку. Хотя и это не является стопроцентной гарантией, и в случае банкротства застройщика заемщик все равно останется должен банку непогашенную часть кредита.
Поэтому в первую очередь важно смотреть на форму договора – если застройщик реализует проект по ФЗ-214 «О долевом участии», предлагает действительно выгодные условия покупки квартиры в рассрочку, при этом имеет все необходимые документы и все эти документы в порядке, то покупка квартиры может быть вполне выгодной и надежной.
Свежие комментарии