Покупательский спрос на загородные коттеджи в Подмосковье за последние пять лет упал в два раза, а реальные цены сделок — на четверть, подсчитали в риелторской компании «Инком-Недвижимость». С 2010 года изменились и сами коттеджи, рассказали «РБК-Недвижимости» специалисты загородного рынка жилья.
За прошедшие пять лет средняя цена продажи коттеджа в Подмосковье уменьшилась на 25%.
«Пять лет назад она составляла 20,9 млн руб. против 15,7 млн руб. на текущий момент», говорится в информационных материалах «Инком-Недвижимости». Сегодня загородный рынок находится в той точке пятилетнего цикла, когда средние цены спустились на свою минимальную рыночную планку, резюмирует управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.В агентстве недвижимости «Усадьба» также согласны с падением цен на подмосковные коттеджи, однако называют другие цифры: снижение цен составило не более 10% в рублях, в долларах — до 50%. «Сегодня мало объектов реализуется по их первоначальной стоимости. Большинство продавцов изначально закладывают в их цену возможность торга. Поэтому реальное падение цены зафиксировать достаточно трудно. Тем не менее, оценивая суммы конечных сделок, можно сказать, что снижение доходит и до 20%, и до 30%», — поясняет генеральный директор «Усадьбы» Надежда Хазова.
Падение цен риелторы связывают с общим падением спроса на коттеджи в Московской области. По данным «Инком-Недвижимости», за пять лет спрос на загородное жилье сократился на 56%. В компании «Усадьба» считают, что спрос стал меньше на 30%. «Общее падение спроса на объекты коттеджной застройки составило 30–40% как относительно прошлого года, так и в сравнении с уровнем пятилетней давности», — говорит Владимир Яхонтов.
Динамика спроса на коттеджи в зависимости от направления (среднее количество сделок в расчете на один проект в экспозиции)
Направление
2010 год
2015 год
Изменения
Варшавское шоссе
3,2
1,4
-56%
Волоколамское шоссе
2,3
2,9
+26%
Дмитровское шоссе
3
1
-67%
Егорьевское шоссе
5
2,3
-54%
Калужское шоссе
2,9
0,5
-83%
Каширское шоссе
3,7
1,2
-68%
Киевское шоссе
1,8
1,1
-39%
Ленинградское шоссе
1,1
0,8
-27%
Минское шоссе
0,9
0,4
-56%
Можайское шоссе
1,4
0,6
-57%
Новорижское шоссе
3,5
1
-71%
Новорязанское шоссе
0,7
0,5
-29%
Носовихинское шоссе
3
0,5
-83%
Пятницкое шоссе
1
1,1
+10%
Рублево-Успенское шоссе
1,5
0,6
-60%
Симферопольское шоссе
1,8
1,3
-28%
Щелковское шоссе
5,8
0,8
-86%
Ярославское шоссе
1,4
0,6
-57%
Помимо снижения спроса и цен на коттеджи риелторы отмечают и изменение их качественных характеристик. За последние пять лет средний загородный дом для постоянного проживания стал меньше по площади и по размерам приусадебного участка. С 2010 года, по данным «Инком-Недвижимости», площадь коттеджей сократилась на 13%, площадь придомового участка уменьшилась на 8%. Так, в 2010 году средняя площадь коттеджа составляла 333,5 кв. м, в настоящий момент — 290 кв. м. Площадь придомового участка раньше составляла 19,4 сотки, в 2015-м — 17,9 сотки.
Покупатели стали более требовательны к качеству инфраструктуры, стоимости их обслуживания и ближайшему окружению коттеджных поселков. «Если раньше значение придавалось лишь наличию коммуникаций, то теперь порядка 80% покупателей хотят именно центральные», — говорит Надежда Хазова. Также покупатели стали обращать пристальное внимание на стоимость ежемесячной эксплуатации. «Считается нормальной стоимость до 15 тыс. руб. в месяц. Раньше многие поселки заявляли стоимость эксплуатации порядка 25–30 тыс. руб. в месяц. Сегодня покупатели не готовы платить такие суммы даже за очень привлекательные объекты, такие цены им непонятны», — пояснила эксперт.
Динамика предложений коттеджей по направлениям (суммарное количество коттеджей в экспозиции)
Направление
2010 год
2015
Изменения
Варшавское шоссе
109
214
+96%
Волоколамское шоссе
704
682
-3%
Горьковское шоссе
56
2
-96%
Дмитровское шоссе
1298
991
-24%
Егорьевское шоссе
85
124
+46%
Калужское шоссе
434
259
-40%
Каширское шоссе
204
336
+65%
Киевское шоссе
515
193
-63%
Ленинградское шоссе
280
262
-6%
Минское шоссе
271
228
-16%
Можайское шоссе
74
62
-16%
Новорижское шоссе
2393
1488
-38%
Новорязанское шоссе
133
109
-18%
Носовихинское шоссе
27
35
+30%
Пятницкое шоссе
165
201
+22%
Рублево-Успенское шоссе
153
187
+22%
Симферопольское шоссе
568
264
-54%
Щелковское шоссе
179
28
-84%
Ярославское шоссе
381
490
+29%
Предпочтения покупателей сместились к готовым объектам и объектам на завершающей стадии строительства. «Часть спроса перешла с первичного рынка на вторичный ввиду снижения рисков», — отмечает руководитель департамента развития агентства недвижимости Welhome Дмитрий Голев.
Риелторы также отмечают дефицит ликвидных [пользующихся спросом] предложений в сегменте коттеджей, который начал компенсироваться с 2010 года за счет участков без подряда. Спрос на участки без подряда последние пять лет неуклонно растет. По итогам второго квартала 2015 года, по данным «Инком-Недвижимости», на их долю приходится 57% от общего объема реализованных на рынке объектов, тогда как доля коттеджей в общем объеме составляет 7%, что, как считают в компании, отражает реальный спрос покупателей на собственные загородные дома.
Таблицы: «Инком-Недвижимость»
Сергей Велесевич
Свежие комментарии