Urbanus.ru выяснил, что делается для защиты дольщиков со стороны властей Москвы и застройщиков, почему договор долевого участия надежнее ЖСК и какие компании достраивают жилье для обманутых соинвесторов.
В условиях сложившейся экономической ситуации на рынке недвижимости возрастает риск появления долгостроев и, как следствие, пострадавших соинвесторов.
Закон не панацея
Самым надежным способом избежать включения в Реестр обманутых дольщиков по-прежнему остается 214-ФЗ. Конечно, 214-ФЗ – не панацея, однако он дает гражданам определенные гарантии, которые будут исполнены даже в случае неблагоприятного развития событий. Во-первых, квартира дольщика не сможет быть продана повторно, поскольку заключенный договор долевого участия (он же ДДУ) в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию. Во-вторых, если застройщик не сдал объект в срок, за каждый день просрочки начисляется штраф. Кроме этого, уже второй год действует механизм страхования застройщиков, аналогичный банковскому страхованию: если дольщик не получил квартиру в срок, он может получить денежную компенсацию.
Как рассказали Urbanus.ru в Москомстройинвесте, по состоянию на сегодняшний день в Москве на стадии строительства находятся 426 инвестиционных жилых дома, из них 387 строятся с привлечением денежных средств физических лиц. Мониторинг этих 387 объектов показал, что большая часть из них строится в рамках законных схем. Под законными схемами подразумеваются договоры долевого участия (352 объекта) и ЖСК (33 объекта).
Про финансирования через ЖСК стоит упомянуть отдельно. В Москомстройинвесте призывают дольщиков проверять у застройщика документацию. Участок под будущую застройку обязательно должен находиться в собственности или аренде у девелопера, и на него же должна быть оформлено вся разрешительная документация. Как пояснил Urbanus.ru Председатель Москомстройинвеста, Константин Тимофеев, важно, чтобы этот же кооператив дальше строил и продавал жилье, тогда вопросов со стороны проверяющих органов к нему не возникнет. По словам чиновника, в городе таких кооперативов нет.
Он подчеркнул, что к механизму ЖСК часто прибегают недобросовестные застройщики, которые хотят избежать контроля. Несмотря на то, что механизм ЖСК предусмотрен действующим законодательством о долевом строительстве, деятельность кооперативов не подпадает под надзор Москомстройинвеста. Поэтому такая покупка несет в себе гораздо больше рисков, чем заключение договора долевого участия.
Схема работает следующим образом: застройщик ─ ЗАО, ООО или ОАО ─ получает землю, ГПЗУ, разрешение на строительство и организовывает кооператив, который в качестве третьего лица привлекает деньги. Контролирующий орган не может отследить целевое использование средств граждан, так как они не будут учитываться на балансе застройщика. Кроме того, ЖСК не несет ответственность за несвоевременную передачу квартир гражданам, а отсутствие обязательной регистрации договоров не исключает риск двойных продаж квартир.
Деятельность ЖСК ориентирована на нормы гражданского права, Жилищного Кодекса, закон о потребительских кооперативах (№ 215-ФЗ). Но на практике эти нормы весьма условны, так как основным документом потребительского кооператива является его устав.
Законодательство в области защиты соинвесторов требует совершенствования. К долгосрочным мерам можно отнести предложения Москомстройинвеста по внесению поправок в федеральное законодательство, касающихся ужесточения требований к застройщикам.
«Мы предлагаем ужесточить методику расчета нормативов оценки финансовой устойчивости застройщиков. Эти показатели определены Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. и на сегодняшний день устарели. Действующие нормативы не позволяют оперативно выявлять предбанкротное состояние застройщиков. Например, у нас есть такие компании, которые испытывают серьезные трудности, но по показателям они устойчивы. Или другой пример: компания находится в процедуре банкротства, но показатели ее финансовой устойчивости соответствуют требованиям», — пояснил Тимофеев.
В работе с самими гражданами действенной мерой оказалось введение единых для всех субъектов РФ критериев отнесения дольщиков к числу пострадавших, утвержденные приказом № 403 Минрегиона осенью 2013 года. Если дольщик удовлетворяет хотя бы одному из них, он будет признан пострадавшим и подлежит включению в Реестр. Однако ведение данного Реестра носит учетный характер и не накладывает на Правительство Москвы обязательств предоставить гражданину жилое помещение из фонда города.
Проверка на честность
Существует несколько способов выявить и пресечь незаконную деятельность застройщиков. Первое – увеличение числа проверок. Плановые утверждаются прокуратурой, основанием для внеплановых являются чаще всего обращения граждан. По словам Константина Тимофеева, с начала 2015 года Москомстройинвест провел 28 проверок застройщиков, по итогам которых 22 компании были привлечены к административной ответственности и оштрафованы на сумму 35,11 млн руб. Если данные меры не подействуют, речь пойдет об остановке строительства. Для выявления и привлечения недобросовестных застройщиков к ответственности проводятся также налоговые проверки.
«Нам удалось найти общий язык с коллегами из УФНС России по Москве, правоохранительных органов и из Департамента региональной безопасности и противодействия коррупции г. Москвы. Мы договорились об оперативном межведомственном взаимодействии и обмене информацией. Кроме того, совместно с УФНС России по Москве рассматриваем возможность участия наших экспертов в налоговых проверках. Есть предложение перевести в одну межрайонную налоговую инспекцию № 45 всех застройщиков, привлекающих деньги граждан, по аналогии со строительными компаниями. Коллеги из ГУ МВД России по Москве также обещали быстро реагировать на запросы Москомстройинвеста и рассматривать представленные Комитетом документы», — рассказал Тимофеев.
Так называемые «контрольные закупки» являются еще одним способом поймать мошенников за руку. Например, сотрудники полиции представляются покупателями квартир и приезжают на «сделку», во время которой выясняется, работает ли застройщик в рамках 214-ФЗ. Председатель Москомстройинвеста рассказал, что одна такая «контрольная закупка» была проведена в феврале в деревне Говорово Новомосковского округа. Сотрудники полиции, представившись покупателями, заранее договорились с представителями компании о встрече и приехали в офис в деревне Говорово. В момент передачи денежных средств и подписания договора о покупке квартиры они предъявили служебные удостоверения. Затем к проверке подключились специалисты Москомстройинвеста, Мосгосстройнадзора, Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы и префектуры ТиНАО. Сотрудники полиции потребовали от представителей застройщика предъявить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство, однако их у правообладателя земельного участка не оказалось. Однако представители компании заявили, что документы находятся в стадии оформления. Одновременно вторая группа сотрудников полиции провела обследование помещений по адресу фактического местонахождения офиса застройщика. В ходе обеих проверок были изъяты документы, при знакомстве с которыми выяснилось, что застройщик заключал с гражданами предварительные договоры на покупку квартир, не предусмотренные 214-ФЗ.
Практика компаний
Девелоперы со своей стороны также предпринимают ряд мер по защите покупателей. Одним из способов урегулирования ситуации стало принятие решения о страховании гражданской ответственности застройщиков. В результате с 1 января 2014 года, согласно внесенным изменениям в федеральный закон о долевом строительстве №214 от 30.12.2004г., действуют три механизма страхования: коммерческое страхование, банковская гарантия и страхование через Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС), учредителями которого стали 30 крупнейших девелоперов из 13 регионов РФ.
Каждый из трех вариантов позволяет дольщику получить дополнительную гарантию от застройщика по выполнению взятых им на себя обязательств. При этом сам выбранный девелопером способ страхования рисков застройщика, в свою очередь, также может являться дополнительным параметром оценки при выборе застройщика, в том числе и с точки зрения его благонадежности и профессионализма.
В первом случае, когда страхование долевого строительства осуществляется через коммерческую страховую организацию, при наступлении страхового случая дольщик будет иметь дело именно с ней. По сути это напоминает ситуацию с ОСАГО.
Если застройщик использует банковскую гарантию, то за невыполнение им своих обязательств перед дольщиком будет расплачиваться банк. Но такая гарантия и стоит недешево, и банки не столь активно готовы такую гарантию выдавать, да и не все они чувствуют себя достаточно уверенно в сегодняшней ситуации.
Третий вариант – это вступление в Общество взаимного страхования застройщиков, которое в этом месяце подводит итоги года своей работы.
Практика страхования застройщиков широко распространена в развитом мире. В Евросоюзе и США девелопер не может выйти на строительную площадку, начать строительство и привлекать средства инвесторов, если предварительно не застраховал свою ответственность перед ними. Поэтому создание Общества взаимного страхования застройщиков стало реализацией в России давно сложившейся международной практики.
По мнению заместителя генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игоря Сибренкова, ОВС является самым надежным из всех трех вариантов.
«Мы считаем, что ОВС является самым надежным из всех трех вариантов, поскольку его эксперты осуществляют постоянный мониторинг рынка, и каждый застройщик-кандидат в члены Общества проходит строгую процедуру андеррайтинга. Вот почему членами ОВС могут стать только социально-ответственные компании с проверенной на рынке репутацией – все они обладают весомым опытом работы в сфере многоэтажного жилого строительства с привлечение долевых средств. ОВС становится своего рода фильтром профессионализма и благонадежности компаний-застройщиков, а членство в Обществе взаимного страхования застройщиков – дополнительным гарантом того, что строительство и сдача в эксплуатацию вашего жилья будут выполнены в строго установленные договором и законодательством сроки», — отметил он.
По словам генерального директора компании «Донстрой» Алены Дерябиной, наличие «гарантийного запаса» также повышает финансовую надежность компании и является залогом полного выполнения своих обязательств.
«С прошлого года наша компания держит на депозитах порядка 15 млрд. руб. Можно назвать это нашим «гарантийным запасом» на период нестабильной экономической ситуации, который позволяет нам быть уверенными, что даже при негативном для рынка развитии ситуации компания сможет выполнять все свои обязательства. Мы не голословно утверждали ранее, что подготовились к возможным кризисным явлениям, и в состоянии обеспечивать как финансирование строящихся объектов, так и инвестиции в новые проекты. Это также касается и выполнения наших обязательств перед финансовыми партнерами компании - на сегодняшний день погашение кредитов идет в соответствии с ранее утверждёнными графиками платежей», — объяснила Дерябина.
Все застройщики и представители власти сходятся во мнении, что наиболее эффективной подушкой безопасности является все же ДДУ. В то же время игроки рынка отмечают возросшую юридическую грамотность населения. По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, сегодняшние покупатели стали внимательнее относиться к репутации застройщиков.
«За последнее десятилетие число недобросовестных застройщиков в Московском регионе заметно сократилось, чему способствовало совершенствование законодательства, ужесточение требований к вхождению в этот бизнес. Для соинвесторов важную роль играет образовательная составляющая. Мы по своему опыту видим, что если еще несколько лет назад покупатель вкладывался в очень сомнительные стройки без активности на площадке, без каких-либо документов, привлеченный исключительно ценой, то в настоящий момент вопросов, касающихся юридической стороны вопроса, появляется все больше и больше. Сегодняшний покупатель уже интересуется формой договора, просит показать разрешительную документацию, проводит предварительную разведку об опыте и репутации застройщика», — рассказывает эксперт.
Признаком надежности отдельных компаний является тот факт, что им приходится достраивать жилье для обманутых дольщиков за недобросовестными коллегами. Так, например, ГК «Мортон», достраивали жилые комплексы на Леоновском шоссе в Балашихе, ЖК в Красногорском районе. Сейчас достраивается крупный объект в Щербинке, (Новомосковский административный округ). Первый дом здесь будет сдан в ближайший месяц.
ФСК Лидер в Балашихе уже достроила за компаниями-банкротами 4 многоэтажных дома: 2 корпуса в ЖК «Балашиха-Сити» (бывший «Солнцеград») и 2 корпуса жилого комплекса «20 Парковая». Сейчас идет строительство еще 6 корпусов, все они так же расположены в Балашихе. Отдельные объемы квартир были выделены для обманутых дольщиков в собственных проектах компании.
ЗАО «Пересвет-инвест» выступала инвестором проекта по завершению строительства двух 15-этажных панельных домов на Большой Покровской улице общей площадью 12 110 кв. м. Это первые корпуса в запроектированном микрорайоне из 7 жилых домов с собственной инфраструктурой в городе Павловский Посад, Московской области.
«В начале 2006 года Администрация города Павловский Посад предложила компании стать соинвесторами проекта, который простоял недостроенным с 2004 года. Из 2-х 15-этажных корпусов была построена только коробка до 10-го этажа. Уже в декабре 2007 года новостройки были сданы Госкомиссии и введены в эксплуатацию», — комментирует Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест».
Успешный опыт завершения строительства есть и у компании Mirax Group. Как рассказали Urbanus.ru в пресс-службе компании, ей были переданы права на реализацию жилого комплекса бизнес-класса «Дубровская слобода». Они выступили и в качестве соинвестора, и в качестве эксклюзивного агента по реализации новостроек; работы возобновились, комплекс был успешно достроен и принят на реализацию в конце 2011 года.
Большинству обманутых дольщиков приходится по несколько лет ждать, когда решится вопрос с проблемным объектом. Чтобы избежать такой ситуации, лучше обезопасить себя заранее. Как минимум – обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту, как максимум ─ заключать ДДУ. Впрочем, специалист наверняка порекомендует то же самое.
Свежие комментарии