Вторичка в рассрочку: фантазия или реальность?

Источник фотографии

Рассрочками от застройщиков на покупку строящегося жилья никого не удивишь. И для многих покупателей именно эта возможность становится основным доводом в пользу первичного рынка. Но в принципе купить квартиру в рассрочку можно и на вторичном рынке.

Подобные предложения продавцов сегодня можно встретить в рекламных объявлениях. БН разбирался, как эксперты оценивают данную схему и стоит ли покупателям вторички на нее рассчитывать.

Давние разговоры

Впервые перспективы продажи вторичного жилья в рассрочку риэлторское сообщество начало активно обсуждать на фоне кризиса 2008-2009 годов. Тогда рынок практически встал, количество агентств недвижимости в крупных городах сократилось чуть ли не вдвое. Продавцам приходилось либо отчаянно демпинговать, либо вовсе отказаться от идеи реализовать свой объект в обозримом будущем.

По словам экспертов, именно сами продавцы тогда стали обращаться в агентства с предложениями продать их квартиру в рассрочку. Те, для кого проведение сделки было критически важно, готовы были получать деньги за свое жилье дроблеными платежами, главное – чтобы продажа состоялась в принципе.

Некоторые агентства попытались внедрить новую схему и даже довольно высоко оценивали ее перспективы. По словам отдельных риэлторов, уже в те годы такие сделки составляли около 5% от общего объема на вторичном рынке.

Однако довольно быстро энтузиазм сошел на нет, обсуждение схемы прекратились, а сделки с рассрочкой от продавца так и остались единичными случаями на вторичном рынке жилья.

Как это может работать

По словам председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, с позиций законодательства, в частности – Гражданского кодекса РФ – сделки по продаже квартир на вторичном рынке в рассрочку являются вполне правомерными. Тем не менее, по словам эксперта, на практике их можно отнести скорее к крайне редким исключениям.

Теоретически все выглядит довольно просто. Покупатель, не имеющий на руках полной суммы, необходимой для приобретения квартиры, выплачивает продавцу первый взнос. Как правило, это около 50% цены объекта. Остальное же по заранее согласованному графику перечисляется на счет продавца в течение, к примеру, года – именно такой срок обычно фигурирует в редких договорах купли-продажи по данной схеме.

До момента выплаты полной суммы квартира находится в залоге у продавца, все условия сделки тщательно прописываются в договоре: сумма первого платежа, период рассрочки, предусматривается ли начисление процентов на остаток средств, схема выплат и т. д. Далее покупатель выплачивает полную стоимость квартиры, после чего оформляет право собственности.

Казалось бы – все стороны сделки довольны: продавец реализовал свой объект без большого дисконта, а покупатель получил возможность повременить с выплатой.

Тем не менее, большинство экспертов предостерегают от скоропалительных решений, даже если вы продавец, готовый подождать денег, или покупатель, нашедший такого продавца. Следует учесть, что риски такой сделки, как правило, перевешивают все ее потенциальные плюсы.

Чем рискует покупатель?

Юридическая чистота объекта в случае продажи вторичного жилья в рассрочку становится жизненно важным фактором для покупателя.
Безусловно, к проверке объекта можно привлечь специалистов, однако, как показывает практика, это далеко не всегда гарантирует стопроцентный результат.

При обычной купле-продаже с одномоментной оплатой покупатель чаще всего рискует лишь своим временем и нервами: если его право собственности не будет зарегистрировано, то деньги вернутся к нему сразу же и в полном объеме.

В случае покупки в рассрочку все может быть куда более печально.

По словам вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Наили Берестовой, сам факт того, что квартира продолжительное время продолжает оставаться в залоге у продавца, может создать множество проблем покупателю.

Например, если в регистрации сделки будет отказано, то возвращать уже выплаченные средства придется через суд. Но даже если суд встанет на сторону покупателя, не факт, что продавец окажется платежеспособным.

Если полученные деньги он уже успел потратить, а проблемную квартиру по той или иной причине нельзя арестовать и продать в счет погашения долгов (к примеру, на нее уже заявили требования третьи лица), то ждать возврата выплаченных средств можно будет годами.

И это лишь одна из множества вероятных неприятностей. Продавец может решить отказаться от сделки, набрать долгов, заболеть, умереть… В каждом подобном случае судебные тяжбы за возврат выплаченных средств будут длительными и непростыми.

Не лучший ход для продавца

По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, и выгоды продавца от сделки по данной схеме весьма сомнительны.

«Продавцу проще предоставить дисконт, позволяющий быстро продать квартиру, а потом положить эти деньги на депозит под обычный процент. Его финансовая выгода будет, как минимум, такой же, как и при реализации квартиры в рассрочку на год. Но при этом он избежит множества рисков», – говорит эксперт.

Плюс к тому, по его мнению, нужно учитывать, что к моменту окончания рассрочки в условиях нестабильной экономики национальная валюта может потерять свою покупательную способность. И если продавец, к примеру, планирует совершить собственную покупку лишь в конце года, когда покупатель расплатится с ним полностью, то эти планы, вполне возможно, придется серьезно корректировать.

«Перспектива длительных судебных разбирательств по такой сделке вполне вероятна и для добросовестного продавца, если покупатель не исполнит свои обязательства», – добавляет Екатерина Романенко.

Представим ситуацию, когда покупатель заплатил 85% стоимости квартиры, а 15% выплатить не может или в силу различных причин отказывается. Что делать продавцу в таком случае? Наложить судебный арест на имущество неплательщика не всегда возможно – имущества попросту может не быть.

Можно попытаться расторгнуть сделку, вернуть квартиру себе, а полученные деньги – покупателю. Но что делать в том случае, если средства уже потрачены? По словам экспертов, кроме как обивать пороги судов, выхода опять же нет.

Вместо резюме

«Если предложения о прямой продаже вторичного жилья в рассрочку и встречаются, то, по моему мнению, это, скорее всего, какой-нибудь рекламный ход. Мы в своем агентстве не сталкивались с такими клиентами», – говорит Наиля Берестовая.

«Пока что продавцов, настаивающих на проведении сделки с такой рассрочкой, попросту нет, да и каких-то реальных перспектив развития данной схемы я не вижу», – уверена Екатерина Романенко.

«Вряд ли сегодня нормальный продавец квартиры без каких-нибудь серьезных проблем будет рисковать и предоставлять рассрочку на свой объект. Это не выгодно, рискованно и вообще не очень понятно», – заявляет Дмитрий Щегельский.

Подводя итог всему сказанному, можно отметить, что большинство представителей риэлторского сообщества сегодня скептически относятся к перспективе развития данного механизма, отмечая, что прогнозы 7-8-летней давности о его массовом внедрении, оказались несостоятельными.