Недвижимость штата Пенсильвания

20.07.2012 15:57

Пенсильвания является четвертым по значению и известности штатом, исторически связанным со многими событиями в жизни и истории США. Крупные города штата одновременно являются промышленными центрами. По численности людей, занятых в промышленности, Пенсильвания занимает второе место среди штатов страны.

Один из центров металлургической промышленности США – город Питтсбург. В штате также организован один из крупнейших в стране центров по добыче угля. Один из крупнейших портов страны – Филадельфия, также находится в Пенсильвании.

История этого города неразрывно связана с историей появления американского государства, причем некоторое время Филадельфия была столицей страны. В настоящее время это пятый по величине и самый густонаселенный  город в США. Число горожан и жителей пригородных районов составляет в настоящий момент более шести миллионов человек.

Высокий потенциал развития ведущих отраслей экономики с успехом реализуется в Пенсильвании, что обеспечивает широкие возможности для привлечения инвестиций. Чтобы способствовать интенсивному развитию экономики штата, был создан местный  центр развития региона, который получил одобрение Службы делам гражданства и иммиграции Соединенных Штатов. Центр решает задачу активного привлечения иностранных инвестиций, а также осуществляет управление ими.

По условиям участия в иммиграционной программе предусматриваются вливания капиталов иностранных инвесторов в развитие экономики Пенсильвании, в такие области, как реконструкция жилой и коммерческой недвижимости, развитие торговли и туристической индустрии, в сферу высоких технологий.  Иностранный инвестор получает права коммерческого партнера с ограниченной ответственностью. Генеральный партнер выполняет при этом функцию выбора объектов инвестирования на условиях взаимной выгоды.   Одновременно правительство создает   благоприятные условия для бизнеса и проживания иностранных граждан.

Рынок недвижимости Пенсильвании динамично развивается и, несмотря на некоторое падение цен,  не теряет своей ликвидности.  В некоторых районах штата  произошло серьезное понижение, а в других местах цены сохранили свой уровень.  Снижение цен на недвижимость больше всего проявилось в тех районах Пенсильвании, где инвесторы когда-то скупили и реставрировали большое количество старых домов, а затем выставили на продажу.  Однако платежеспособный спрос в этих местах ограничен людьми с невысокими доходами, поэтому число покупок недвижимости значительно сократилось, а, следовательно, и цены упали.   
Цены на квартиры в многоквартирных домах, на так называемые кондоминиумы, более предсказуемы.   В этом сегменте рынка недвижимости колебания ценовых показателей менее драматичны, поскольку средняя цена квартиры всегда ниже, по сравнению с ценой дома, а спрос на них стабилен благодаря потенциальным покупателям – молодым людям, которые хотят поселиться отдельно от родителей.

Эта категория жителей страны   стабильно отдает предпочтение собственному жилью в многоквартирных домах. Кроме того, потенциальные покупатели квартир в Пенсильвании – жители   Нью-Йорка и Вашингтона. Территориальная близость и прекрасное транспортное сообщение между штатами позволяют  селиться в собственной квартире в Пенсильвании, что обходится вдвое дешевле аналогичных квартир в Нью-Йорке и Вашингтоне.

Очевидно, что дальнейшего понижения цен на недвижимость Пенсильвании ожидать не стоит, поскольку  при всеобщем повышении стоимости жизни цены на дома не смогут падать и дальше.  Можно конечно ждать обесценения ветхих строений, но хорошие дома будут всегда пользоваться спросом. Следует также учитывать цену на землю, которая остается стабильной даже под ветхими строениями.

Филадельфия -  один из самых старейших городов восточного побережья США, который заслуженно называется  научно- культурной столицей Америки.  Это  крупный промышленный, научный и культурный центр, где сосредоточено  88 университетов и колледжей, научно- исследовательских институтов и сообществ.  Всемирно известные инновации  в области электронных и компьютерных технологий  реализованы именно в Филадельфии.

Территориально город расположен  близко к таким  крупным столичным центрам, как Бостон, Нью-Йорк, Вашингтон.  Филадельфия считается   спальным районом для всего восточного побережья благодаря своему выгодному расположению и близости к  крупным промышленным и политическим центрам страны. Всего два часа езды поездом или на машине отделяют город от этих мегаполисов, что в условиях урбанизации достаточно близко. Все эти факторы обеспечивают  ликвидность недвижимости Пенсильвании  в качестве инвестиций, а также для личного проживания.

Для примера, цены на квартиры в престижном районе Buckscounty, где осело более 14% бизнесменов, выходцев из России и других стран СНГ, практически зафиксировались за последние шесть месяцев, падение их незначительное. Такая же картина наблюдается и в менее престижном районе NordIst, где также проживает много русских. Существенно снизились цены только в районах CastorGarden  и  OxfordCircle.

Для архитектуры города характерно смешение исторических черт колониального стиля и современных форм. При строительстве новых офисных и деловых центров делается все возможное, чтобы не разрушить ауру и облик «доброй старушки Америки».

Приобретая недвижимость в Пенсильвании, нужно, прежде всего, обратить внимание на форме собственности приобретаемого объекта. Предпочтительнее приобретать недвижимость, по которой отсутствуют какие-либо кредитные обязательства и отсутствуют закладные в банках. По мнению экспертов, кризис в сфере строительства и недвижимости, который наблюдается в настоящее время, не исключает дальнейшего подорожания земли и жилья. Настоящий момент является самым благоприятным для совершения покупки, поскольку сейчас продолжают действовать низкие процентные ставки по кредитам и различные федеральные программы, которые стимулируют приобретение жилой недвижимости.

Реконструкция объектов недвижимости проводится на условиях организации партнерства с ограниченной имущественной ответственностью всех вкладчиков согласно размеру вложенного капитала. Минимизация финансового риска обеспечивается за счет отсутствия внешних займов. Чтобы увеличить будущую прибыль, исключается  привлечение капиталов зарубежных инвесторов после того, как ипотечный кредит  за объект капиталовложения  полностью выплачен.
Иностранные инвесторы, перечислившие на счет партнерства 500 тысяч долларов США, имеют право подать ходатайство в Службу по делам гражданства и иммиграции США, чтобы иностранец и члены его семьи получили иммиграционные визы. Данные статистики свидетельствуют о том, что за все время работы управляющей компании не было ни одного случая, чтобы данное ходатайство не удовлетворили. Тем не менее, в случае возникновения отказа, гарантируется  возвращение в течение трех месяцев перечисленных материальных средств инвестору без вычетов, налогов и издержек.

Следует знать, что инвестор, а также  члены его семьи, получившие  иммиграционную визу, в течение первых двух лет после вложения инвестиций имеют статус условно-постоянных жителей Соединенных Штатов. Инвестор сможет продать свою часть и выйти, таким образом, из партнерства только после того, как статус условности будет снят.