Источник фотографии Sobesednik.ru узнал, кому новый закон о защите покупателей приватизированной недвижимости поможет, а кому – нет.
В начале августа Правительство внесло в Госдуму законопроект о защите прав добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений.
Законопроектом предлагается установить, что государственные органы или органы местного самоуправления не вправе истребовать приватизированное ранее жилье от добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно или выбыло из владения этих органов помимо их воли.В сообщении Правительства уточняется, что «это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения». Законопроект, подготовленный Минэкономразвития по поручению президента, вносит изменения в статью 302 Гражданского кодекса РФ.
Sobesednik.ru узнал у экспертов, чем обернутся для покупателей недвижимости эти нововведения.
Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград», поясняет, что поступление в Госдуму законопроекта о защите прав добросовестных приобретателей не стало неожиданностью. Причиной этому послужила жалоба россиянина, поступившая в Конституционный суд РФ по вопросу ущемления его прав как добросовестного приобретателя жилья, и признания п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции РФ:
– Заявитель ссылался на то, что он нанял агентство недвижимости, которое занималось проверкой приобретаемого имущества и проверило все документы, а также все этапы перехода права собственности недвижимого имущества от одного собственника к другому.
Там подтвердили, что сделка «чистая». Получается, он проявил должную осмотрительность при проверке приобретаемого имущества. В данной ситуации добросовестный покупатель приложил все необходимые усилия для выяснения истории имущества, но он не знал (не мог знать) о незаконности предыдущих сделок.История вопроса на сайте Конституционного суда РФ:
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А. [Александра] Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
– Благодаря внесённому законопроекту добросовестный покупатель будет защищён от рисков утраты своего законно приобретённого имущества, – добавляет Азизбаев.
По мнению Ольги Балбек, заместителя директора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», появление такого законопроекта является сигналом для всех покупателей жилья в нашей стране:
– Для большинства наших сограждан недвижимость – самый ценный и иногда единственный актив, поэтому потеря жилья – самое страшное, что может случиться, – объясняет свою позицию эксперт. – На данный момент в Гражданском кодексе прописано, что если сделка по купле-продаже жилья оспаривается в суде, но покупатель признается добросовестным приобретателем, он имеет право на компенсацию в размере одного миллиона рублей. Но тут есть два серьезных камня преткновения. Во-первых (и в главных), несмотря на наличие положения о компенсации, в законе не прописано, как эта компенсация будет выплачиваться, инструментарий для этого полностью отсутствует. И во-вторых, цены на недвижимость везде разные. Если это какой-нибудь крошечный городок, условно, в Забайкалье, то миллион рублей может помочь тому, кто потерял квартиру. А вот если оспаривается сделка с квартирой в Москве, то миллион никак не поможет тому, кто потерял жилье.
Кроме того, проблемы бо́льшей части населения, пострадавшей от афер с недвижимостью, нововведение не решает, подчеркивает эксперт: – Закон не имеет обратной силы. Поэтому неясно, как же быть с теми, кто уже потерял добросовестно приобретенное жилье до момента вступления в силу этого закона. А ведь основной объем оспоренных сделок приходился на 2000-е годы, и получается, что права тех добросовестных приобретателей никак не защищены и этот законопроект не решает их проблем.
Свежие комментарии