13.05.2016
Перепланировка помещений и её регистрация интересует миллионы россиян. Однако федеральная власть отдала этот вопрос на усмотрение субъектов РФ, которые в большинстве своем редко принимают собственные нормативные акты и еще реже вносят в них актуальные изменения. Исключение составляет, пожалуй, Москва, где правительство периодически корректирует положение о перепланировке[1]. Делало оно это и в прошлом году.
Изменения, переставшие считаться перепланировкой
Правительство Москвы решило, что оборудование лестниц в подвалы и в цоколь без занятия дополнительной земли не является перепланировкой. Кроме того, московские чиновники перестали считать переустройством установку холодных входов в пределах крылец, пандусов и лестниц за границей здания[2].
Региональный законодатель исключил требования о размерах тамбура в общественном помещении. Ранее его площадь не могла превышать 10 квадратных метров. По-видимому, такое решение связано с обеспечением прав инвалидов и маломобильных групп населения, которым было непросто попасть в здание через маленькие тамбуры и входы[3].
Правила предоставления технического заключения при самовольной перепланировке. Административная ответственность
С декабря 2015 года гражданин, фирма либо ИП, перестроившие без разрешения помещение и обратившиеся за актом о завершенном переустройстве, обязаны представить техзаключение о допустимости и безопасности совершенных изменений.
Этот документ оформляется проектировщиком, имеющим свидетельство, выданное СРО[4]. Если же строительные работы затронули несущие конструкции, то заключение должна дать ещё и проектная компания - автор проекта здания[5].
В соответствии с ранее действующей редакцией, владелец помещения должен был направить заключение только от автора проекта, а в случае его отсутствия Мосжилуправление само выбирало проектную фирму, где собственник получал такой документ.
Таким образом, московский законодатель облегчил жизнь собственникам и дал им возможность хотя бы относительного выбора проектной компании.
В результате заключение независимого проектировщика теперь часто превращается в главное доказательство в ходе судебной тяжбы с той же инспекцией. Так, в августе 2015 года Мещанский районный суд г. Москвы признал незаконным отказ Мосжилинспекции в регистрации переустройства квартиры на том основании, что независимый проектировщик ГУП «МосжилНИИпроект» в своем заключении обосновал допустимость и безопасность перепланировки[6]. Раньше такие случаи были очень редки, так как авторы проекта и организации, назначаемые властями, составляли заключения, необходимые Мосжилинспекции.
И, наконец, самое важное. Теперь обращение граждан, ИП и организаций с заявлением об оформлении акта на несогласованные работы автоматически приводит к возбуждению дела об административном правонарушении и привлечении виновного к ответственности[7]. Размер штрафа для граждан составляет от 2000 до 2500 рублей[8].
Оформление акта о переустройстве без предварительного согласия внесено в перечень государственных услуг
С 2015 года правительство расширило сферу предоставления госуслуг и внесло в их перечень оформление акта о перепланировке без решения о согласовании. Также регламент уточнил, что граждане вправе заявить о перепланировке в МФЦ Москвы независимо от места регистрации и проживания, а вот организации - только в службу «единого окна» Мосжилинспекции.
Далее, законодатель установил срок утверждения акта о завершенном переустройстве на выполненные без разрешения работы. Он составляет 30 дней с даты подачи заявления и полного комплекта документов. Важно отметить, что в этот период не засчитывается время, на которое услуга может быть приостановлена.
В число оснований для приостановления предоставления услуги теперь входит вынесение постановления об административном наказании и необходимость его исполнения. Иными словами, неоплата штрафа автоматически приостанавливает услугу[9].
Нововведением является появление полного списка оснований для отказа в оформлении акта на несогласованную перепланировку. Так, чиновники вправе отказать заявителю, если переустройство или предъявленные документы противоречат законодательству России и Москвы. Если внесенные изменения не соответствуют техзаключению о допустимости и безопасности работ по переустройству здания, то это также ведет к отказу в оформлении акта. Ну и наконец, Мосжилинспекция откажется оформить акт, если заявитель не пустит комиссию в помещение в согласованные время и дату, а также если имеется решение суда, которое ограничивает само право на перепланировку[10].
Попытки инспекции ввести дополнительные основания для отказа недопустимы.
Летом 2015 года Мосжилинспекция отказала гражданину Шнайдеру в оформлении акта из-за того, что он не представил согласие залогодателя на перепланировку. Однако Савеловский районный суд г. Москвы не согласился с решением чиновников и обязал инспекцию оформить акт. По мнению суда, закон «Об ипотеке» не свидетельствует о том, что залогодатель должен согласовывать переустройство квартиры[11].
Оформление акта на перепланировку без предварительного согласования
Правительство Москвы регламентировало и этот вопрос[12]. Процесс согласования протекает следующим образом. Заявление поступает должностному лицу Мосжилинспекции, которое запрашивает информацию об объекте у других государственных органов. Если нет оснований для отказа, то ответственный чиновник согласует с заявителем дату и время посещения комиссией перестроенного помещения. При этом гражданин обязан пригласить на осмотр представителя проектной организации, составившей техническое заключение.
Если же заявитель не обеспечил осмотр, то председатель комиссии готовит проект решения об отказе в предоставлении госуслуги. В ходе осмотра комиссия проверяет соответствие работ законодательству РФ, Москвы и техническому регламенту проектной компании. Особое внимание проверяющие обращают на возможность доступа к инженерным коммуникациям. По итогам работы они составляют акт о завершенном переустройстве либо решение об отказе в предоставлении услуги или предписание об устранении нарушений.
Однако в любом случае тут же на месте председатель комиссии пишет протокол об административном нарушении и вручает его заявителю. На это время процесс регистрации приостанавливается. Он возобновится после того, как нарушитель исполнит решение административного постановления, то есть заплатит штраф. В этом случае сотрудник Мосжилинспекции в течение двух рабочих дней подпишет акт.
Перепланировка по решению суда
Это особый вид регистрации переустройства. Он встречается при выделе доли в натуре по решению суда, когда в результате перепланировки из одной квартиры получаются два и более изолированных помещения. В этом случае Мосжилинспекция в процессе не участвует, оставаясь обычным статистом.
Так, в ноябре 2015 года Черемушкинский районный суд г. Москвы рассматривал дело бывших супругов, проживающих в одной квартире. Муж обратился с требованием перепланировать квартиру таким образом, чтобы он и жена остались жить в изолированных помещениях. К иску бывший супруг приложил заключение АНО «Центр строительных экспертиз», которое указывало на техническую возможность и безопасность переустройства. Учитывая данный факт, суд принял решение об осуществлении перепланировки, указав на то, какие работы следует провести[13].
Но, несмотря на судебное решение, акт о завершенном переустройстве все-таки необходимо будет оформить.
Досудебный порядок обжалования
Правительство Москвы уделило большое внимание и досудебному порядку обжалования. Если раньше документ содержал только один абзац, указывающий на возможность подачи жалобы, то теперь этому вопросу уделяется целая глава[14]. В частности, правительство указало на то, что обжалованию подлежат не только решения Мосжилинспекции, но и действия (бездействие) сотрудников МФЦ.
Гражданин (или представитель юрлица) вправе пожаловаться на незаконное требование дополнительных документов, оплату бесплатных услуг, отказы в принятии заявлений, а также исправлении описок и ошибок.
Досудебный порядок предусматривает, что такие заявления рассматриваются заместителем или начальником Мосжилинспекции, а жалобы на действия работников МФЦ - директором МФЦ либо его заместителем.
Жалоба должна содержать адресат, которому она направляется, данные лица, нарушившего права заявителя, а также сведения о действиях или бездействии, являющиеся предметом жалобы. Документ устанавливает короткие сроки рассмотрения обращений. Так, чиновники должны ответить на жалобу об отказе в принятии бумаг и исправлении ошибок в течение 5 дней с момента её поступления. На все остальные заявления ответ необходимо дать в течение 15 дней.
Должностное лицо выносит по результатам рассмотрения решение (если жалоба признана обоснованной) либо отказ в её удовлетворении. Кстати, одновременно с жалобой заявитель может обратиться с этим же вопросом и в суд.
Краткие выводы
Итак, в 2015 году московские власти внесли целый ряд изменений в региональное законодательство о перепланировке. Нововведения коснулись, прежде всего, регистрации переустройств, проведенных без согласования, а также досудебного порядка обжалования решений и действий должностных лиц в этой сфере. Внеся процесс оформления акта о переустройстве помещения без согласования в перечень государственных услуг, законодатель стимулировал граждан на легализацию перепланировок. С другой стороны, нормы, содержащие перечень разрешенных работ в ходе переустройства квартир, изменений не потерпели. И вряд ли это произойдет в обозримом будущем.
[1] Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» от 25.10.2011 года (в ред.от 01.12.2015 года).
[2] Постановление Правительства Москвы № 276-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 15.05.2015 года.
[3] Там же…
[4] Саморегулируемая организация
[5] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года.
[6] Решение Мещанского районного суда г. Москвы № 2-12466/2015 2-12466/2015~М-11182/2015 М-11182/2015 от 18 августа 2015 г. по делу № 2-12466/2015
[7] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года.
[8] Ст.7.21 КоАП РФ
[9] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года.
[10] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года.
[11] Решение Савеловского районного суда г. Москвы. № 2-5203/2015 2-5203/2015~М-5216/2015 М-5216/2015 от 25 августа 2015 г. по делу № 2-5203/2015
[12] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года.
[13] Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы № 2-5022/2015 2-5022/2015~М-4870/2015 М-4870/2015 от 9 декабря 2015 г. по делу № 2-5022/2015
[14] Постановление Правительства Москвы № 796 -ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП» от 01.12.2015 года
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Свежие комментарии