Недвижимость в КНР

Рынок недвижимости в Китае

Стремительное развитие китайского рынка недвижимости началось в конце 90-х годов, когда на него пришли частные инвесторы. Следует заметить, что такие высокие темпы развития сектора, подобные тем, что были в США до кризиса 2008 года, могут быть опасны.

По мнению экспертов в стране существует дисбаланс между ценами на недвижимость и средним уровнем зарплат в Китае и уровнем жизни большинства граждан.

В настоящее время это становится  насущной проблемой  в стране. Несоответствие можно обнаружить, если сравнить цены на аренду офисных помещений в разных городах с размером внутреннего  валового продукта  на душу населения. При сравнении китайских городов с Нью-Йорком оказалось, что сравнительный коэффициент в Шанхае выше, чем в Нью-Йорке в 8 раз, в Пекине — в 7 и в Гуанчжоу — около 5.

Такая картина характерна для рынков недвижимости развивающихся стран, где часто наблюдается чрезмерный рост стоимости домов и квартир, что отражает не всегда оправданные ожидания инвесторов. Кроме того на финансовых рынках таких стран проявляются ценовые спекуляции. По мере насыщения рынка темпы роста цен выходят на стабильный уровень.

Агентство Knight Frank LLP провело исследование паритета покупательской способности и оказалось, что по этому показателю среднему китайскому трудящемуся требуется откладывать весь свой доход в течение более чем 230 лет, чтобы приобрести жилье площадью 100 кв. метров в хорошем районе Шанхая. По этому показателю Шанхай отстает только от Мумбаи, где работнику требуется откладывать всю зарплату целых 300 лет, чтобы приобрести аналогичную квартиру.

Нередки случаи,  когда международные компании из США или Европы начинают работать на местном рынке и оказывается, что, несмотря на дешевизну рабочих рук и накладных расходов, аренда офисных помещений оказывается часто в несколько раз дороже.

Для сравнения,  стоимость аренды офиса в Шанхае оказывается в три раза выше, чем в Берлине.

И все же риски и возможные последствия потенциального крушения китайского рынка недвижимости не идут ни в какое сравнение с недавним «пузырем» на рынке недвижимости в США, который впервые проявился в 2006 году, а пик его пришелся на 2007-2008 годы. В Китае действуют более  консервативные стандарты в области ипотечного кредитования, где минимальная предоплата находится на уровне 40–70%, к тому же в экономике сохраняются стабильно высокие темпы роста. Все эти обстоятельства работают на смягчение возможного кризиса.

Обстановка в КНР в настоящее время очень схожа с событиями 80-х в Японии, когда наблюдался непропорциональный рост цен, а потом происходило их падение на 60% в течение 10 лет. Китайское правительство учитывает такую угрозу и намерено принять адекватные меры, чтобы ценовой «пузырь» спускался постепенно. В рамках этой программы устанавливается предельный «потолок» расценок на рынке нового жилья, вводятся новые налоги на имущество в некоторых городах, а также ужесточаются правила жилищного кредитования.

Для населения Поднебесной покупка жилья является весьма распространенным способом инвестирования своих средств. В последние годы вложения в недвижимость являются для состоятельных китайцев безальтернативным вариантом долгосрочных и безопасных инвестиций. Кроме того прогнозы указывают на рост цен в будущем, чему способствует урбанизация и рост доходов населения.

Недавно было проведено исследование при поддержке китайского правительства, согласно которому на одно домохозяйство приходится 1,2 дома. В то же время уровень владения жилой недвижимостью составляет около 88%, так что получается, что треть всех семей, владеющих жильем в Китае, покупает вторую квартиру для вложения средств. Информация управления общественной безопасностью по Пекину показала наличие 3,8 млн. пустых квартир. По мнению некоторых аналитиков, перспективы рынка недвижимости КНР не кажутся безоблачными, если принять во внимание существование целых призрачных городов, наподобие Ордоса.